Studio Pizzano

Tag: abitazione principale

  • Bonus casa 50% spettante anche con trasferimento residenza successivo alla CILA

    Bonus casa 50% spettante anche con trasferimento residenza successivo alla CILA

    Domanda del cliente

    Nel mese di dicembre 2024 ho acquistato la mia prima casa di abitazione e ho provveduto a trasmettere la CILA, comunicazione di inizio lavori asseverata, nel mese di febbraio 2025, ma ho trasferito la residenza nell’immobile solo in data successiva all’inizio dei lavori. Posso beneficiare della detrazione del 50% per le spese sostenute nel 2025 anche se al momento della trasmissione della CILA e all’inizio dei lavori non avevo ancora trasferito la residenza nell’immobile? È necessario che la residenza fosse già stata trasferita al momento dell’avvio dei lavori di ristrutturazione oppure è sufficiente che l’immobile venga adibito ad abitazione principale al termine degli stessi?

    La Circolare 8/E/2025 ha definitivamente chiarito che, per quanto riguarda l’unità abitativa che può beneficiare della detrazione nella misura maggiorata al 50% per le spese agevolabili ex articolo 16-bis del TUIR, l’immobile oggetto degli interventi deve essere adibito ad abitazione principale alla fine dei lavori e non è richiesta la residenza già all’avvio degli interventi stessi, essendo sufficiente stabilire la residenza entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi dell’anno in cui si inizia a usare la detrazione.

    Nel caso di specie, il contribuente ha acquistato la prima casa nel mese di dicembre 2024 e ha trasmesso la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata nel mese di febbraio 2025, trasferendo la residenza nell’immobile in data successiva all’inizio dei lavori ma, come chiarito dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate, questo non comporta la perdita del diritto alla detrazione maggiorata, in quanto l’importante è che il requisito della residenza sussista al momento della fine dei lavori o comunque entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno di prima fruizione del beneficio. La normativa contenuta nella Legge di Bilancio 2025, che ha modificato il regime delle detrazioni per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi approvato con Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 numero 917, prevede che per le spese sostenute nell’anno 2025 la detrazione spetta nella misura del 50% se l’immobile è adibito ad abitazione principale del proprietario o del titolare di diritti reali sulla stessa, mentre per gli altri immobili la detrazione è riconosciuta nella misura del 36%, con un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro per unità immobiliare e con ripartizione della detrazione in dieci quote annuali di pari importo. Per abitazione principale si intende, ai sensi dell’articolo 10, comma 3-bis, del TUIR, l’unità immobiliare nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, e la Circolare 8/E/2025 ha precisato che la detrazione maggiorata al 50% spetta solo se il contribuente è proprietario, compresa la nuda proprietà e la proprietà superficiaria, o titolare di un diritto reale di godimento quale usufrutto, uso o abitazione, mentre sono esclusi dalla detrazione maggiorata i familiari conviventi e i detentori quali inquilini o comodatari non titolari di diritti reali.

    La circolare ha inoltre chiarito che la proprietà o il diritto reale deve sussistere all’avvio dei lavori o al momento della spesa se antecedente, mentre la destinazione ad abitazione principale può avvenire anche al termine dei lavori, e che rientrano nella maggiorazione anche gli interventi su pertinenze purché vincolate all’abitazione principale, nonché gli interventi su parti comuni condominiali a condizione che l’unità immobiliare del singolo condomino sia destinata ad abitazione principale. Nel caso prospettato, essendo l’acquisto avvenuto nel mese di dicembre 2024 e la CILA trasmessa nel mese di febbraio 2025, il contribuente risulta proprietario dell’immobile al momento dell’inizio dei lavori e può quindi beneficiare della detrazione maggiorata al 50% per le spese sostenute nel 2025, a condizione che stabilisca la residenza nell’immobile entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2025, ossia entro il 30 settembre 2026 se presenta la dichiarazione in forma ordinaria o entro il 30 novembre 2026 se utilizza il modello precompilato. La circolare ha anche precisato che la perdita del requisito di abitazione principale successivamente alla conclusione dei lavori, ad esempio per cambio di residenza o vendita dell’immobile, non fa decadere la detrazione già in corso, in quanto il beneficio resta valido anche se il contribuente trasferisce la residenza altrove o vende l’immobile dopo aver fruito della prima quota di detrazione, e l’eventuale nuovo proprietario potrà continuare a usufruire del beneficio a condizione che l’immobile fosse abitazione principale del precedente beneficiario alla fine dei lavori. Pertanto, nel caso di specie, il contribuente può legittimamente beneficiare della detrazione nella misura maggiorata al 50% per le spese sostenute nel 2025, in quanto il requisito della residenza può essere acquisito anche dopo l’inizio dei lavori purché entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi, e tale interpretazione è stata definitivamente confermata dalla Circolare 8/E del 19 giugno 2025 dell’Agenzia delle Entrate che ha fornito importanti chiarimenti sull’applicazione dei bonus edilizi dopo le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, Legge 30 dicembre 2024 numero 207. Il fondamento normativo di tale disciplina è costituito dall’articolo 16-bis del Decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 numero 917, Testo Unico delle Imposte sui Redditi, come modificato dalla Legge di Bilancio 2025, il quale prevede che dall’imposta lorda si detrae un importo pari al 50% delle spese documentate per interventi di recupero del patrimonio edilizio effettuati sull’abitazione principale del contribuente, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 96.000 euro per unità immobiliare, con detrazione ripartita in dieci quote annuali di pari importo. La circolare ha inoltre precisato che il beneficio maggiorato si applica anche in caso di acquisto di immobili ristrutturati da impresa ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 3, del TUIR, di immobili con sismabonus acquisti ai sensi dell’articolo 16, comma 1-septies, del Decreto Legge 63/2013, e di box auto pertinenziali ai sensi dell’articolo 16-bis, comma 1, lettera d, del TUIR, a condizione che l’immobile venga adibito ad abitazione principale entro il termine della dichiarazione dei redditi riferita all’anno di prima fruizione della detrazione. In conclusione, il contribuente che ha acquistato la prima casa nel dicembre 2024 e ha trasmesso la CILA nel febbraio 2025 può beneficiare della detrazione al 50%per le spese sostenute nel 2025, anche se ha trasferito la residenza in data successiva all’inizio dei lavori, purché il trasferimento avvenga entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno 2025, in quanto la normativa e la prassi amministrativa richiedono che l’immobile sia adibito ad abitazione principale alla fine dei lavori o comunque entro il termine di presentazione della dichiarazione, e non già all’avvio degli interventi.

  • Esenzione IMU per entrambi i coniugi con residenze separate in immobili diversi

    Esenzione IMU per entrambi i coniugi con residenze separate in immobili diversi

    Domanda del cliente

    Io e mia moglie siamo sposati in regime di separazione dei beni e possediamo ciascuno una prima casa di proprietà in due comuni diversi. Entrambe le abitazioni sono esenti da IMU, se la proprietà esclusiva di ciascun coniuge e condizione che anche la dimora sia abituale. Infatti, sebbene la normativa (articolo 1, comma 741, lettera b, della legge 160/2019, di Bilancio per l’anno 2020) imponga per immobili condizionati anche nei casi in cui nell’immobile deve risiedere l’intero nucleo familiare, quindi occorre che la disposizione è stata dichiarata illegittima dalla Corte costituzionale, con sentenza 209/2022. Quindi, l’esenzione IMU opera quando il soggetto passivo ha in quell’immobile esclusivamente la dimora abituale e la residenza anagrafica, anche se il coniuge ha diversa residenza abituale e dimora degli altri componenti del nucleo familiare. Dobbiamo pagare l’IMU in caso di risposta positiva, su quale delle due case?

    La risposta al quesito sollevato è affermativa ed è fondata sulla recente evoluzione del quadro normativo e giurisprudenziale in materia di esenzione IMU per l’abitazione principale, evoluzione che ha trovato il suo punto di svolta nella sentenza numero 209 del 13 ottobre 2022 della Corte Costituzionale, con la quale è stata dichiarata l’illegittimità costituzionale della disciplina precedentemente vigente che subordinava il riconoscimento dell’esenzione dall’imposta municipale propria alla circostanza che il possessore dell’immobile e l’intero suo nucleo familiare avessero stabilito congiuntamente la residenza anagrafica e la dimora abituale nel medesimo immobile. La pronuncia della Consulta ha rappresentato un intervento decisivo per rimuovere una norma che, nella sua applicazione pratica, determinava una ingiustificata penalizzazione dei coniugi e delle coppie unite civilmente rispetto ai conviventi di fatto e alle persone singole, creando una disparità di trattamento contraria ai principi costituzionali di uguaglianza, tutela della famiglia e capacità contributiva sanciti rispettivamente dagli articoli 3, 31 e 53 della Costituzione. Prima di tale intervento della Corte Costituzionale, la giurisprudenza di legittimità aveva adottato un’interpretazione estremamente rigorosa delle disposizioni contenute nell’articolo 13, comma 2, del decreto legge 6 dicembre 2011 numero 201, convertito con modificazioni nella legge 22 dicembre 2011 numero 214, come successivamente modificato dall’articolo 1, comma 707, della legge 27 dicembre 2013 numero 147, giungendo a negare ogni forma di esenzione ai coniugi che avessero stabilito la propria residenza anagrafica in due abitazioni site in comuni diversi, ritenendo che in tal caso nessuno dei due immobili potesse essere considerato abitazione principale del nucleo familiare e quindi beneficiare dell’agevolazione fiscale. Tale orientamento giurisprudenziale si basava sul principio secondo cui per fruire del beneficio dell’esenzione IMU fosse necessario che tanto il possessore quanto il suo nucleo familiare non solo vi dimorassero stabilmente ma vi risiedessero anche anagraficamente, subordinando pertanto l’esenzione alla contestuale residenza e dimora unitaria del contribuente e del suo intero nucleo familiare. La Corte Costituzionale con la citata sentenza 209 del 2022 ha dichiarato l’illegittimità costituzionale del quarto periodo dell’articolo 13, comma 2, del decreto legge numero 201 del 2011, nella parte in cui stabiliva che per abitazione principale si intendesse l’immobile nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente, ritenendo tale previsione in contrasto con i principi costituzionali di cui agli articoli 3, 31 e 53 della Costituzione. Secondo la Consulta, infatti, in un contesto sociale caratterizzato dall’aumento della mobilità nel mercato del lavoro, dallo sviluppo dei sistemi di trasporto e tecnologici e dall’evoluzione dei costumi, è sempre meno rara l’ipotesi che persone unite in matrimonio o unione civile concordino di vivere in luoghi diversi, ricongiungendosi periodicamente, ad esempio nel fine settimana, rimanendo nell’ambito di una comunione materiale e spirituale. In tali situazioni, ai fini del riconoscimento dell’esenzione dell’abitazione principale, non ritenere sufficiente la residenza e la dimora abituale in un determinato immobile determina una evidente discriminazione rispetto a chi, in quanto singolo o convivente di fatto, si vede riconosciuto il suddetto beneficio al semplice sussistere del doppio contestuale requisito della residenza e della dimora abituale nell’immobile di cui sia possessore. La Corte ha inoltre sottolineato che non vi è ragionevole motivo per discriminare tali situazioni, dal momento che una determinazione consensuale o una giusta causa non impediscono ai coniugi, indiscussa l’affectio coniugalis, di stabilire residenze disgiunte, come confermato anche dalle norme sulla residenza personale dei genitori contenute nell’articolo 45, secondo comma, del codice civile. Pertanto, in base alla sentenza della Corte Costituzionale, ciascun coniuge ha diritto all’esenzione IMU per l’immobile nel quale ha stabilito la propria residenza anagrafica e dimora abituale, a prescindere dal luogo di residenza dell’altro coniuge, con la conseguenza che l’esenzione spetta per entrambe le abitazioni, purché ciascun coniuge vi abbia effettivamente fissato la propria dimora abituale e residenza anagrafica. Tale principio è stato successivamente confermato dalla Corte di Cassazione, che con l’ordinanza numero 9620 del 13 aprile 2025 ha ribadito che in presenza di due abitazioni principali con residenze effettive e distinte, entrambe possono beneficiare dell’esenzione IMU, superando definitivamente l’interpretazione restrittiva precedentemente adottata dalla giurisprudenza di legittimità. Anche per quanto riguarda specificamente i coniugi in regime di separazione dei beni, come nel caso prospettato dal lettore, la doppia esenzione IMU spetta senza alcuna limitazione, poiché il regime patrimoniale prescelto dai coniugi non rileva ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale, che dipende esclusivamente dalla sussistenza dei requisiti oggettivi della residenza anagrafica e della dimora abituale in ciascuno degli immobili posseduti dai coniugi.

    Nel caso specifico, dunque, entrambe le abitazioni, quella in cui risiede anagraficamente e dimora abitualmente il lettore e quella in cui risiede anagraficamente e dimora abitualmente la moglie, possono essere considerate esenti da IMU come abitazioni principali, a condizione che si tratti di immobili non classificati nelle categorie catastali di lusso A1, A8 e A9, per le quali invece l’imposta rimane dovuta anche se si tratta di abitazione principale. Va inoltre precisato che ai fini del riconoscimento dell’esenzione assume rilevanza fondamentale la sussistenza del doppio requisito della residenza anagrafica e della dimora abituale in ciascuno degli immobili, trattandosi di elementi facilmente accertabili attraverso i controlli che i Comuni possono effettuare anche mediante l’accesso ai dati relativi alla somministrazione di energia elettrica, di servizi idrici e del gas relativi agli immobili ubicati nel proprio territorio, come previsto dall’articolo 2, comma 10, lettera c, punto 2, del decreto legislativo 14 marzo 2011 numero 23. Il legislatore è inoltre intervenuto con l’articolo 5-decies, comma 1, del decreto legge 21 ottobre 2021 numero 146, convertito con modificazioni nella legge 17 dicembre 2021 numero 215, che ha integrato l’articolo 1, comma 741, lettera b, della legge 27 dicembre 2019 numero 160, prevedendo espressamente che nel caso in cui i componenti del nucleo familiare abbiano stabilito la dimora abituale e la residenza anagrafica in immobili diversi situati nel territorio comunale o in comuni diversi, le agevolazioni per l’abitazione principale e per le relative pertinenze in relazione al nucleo familiare si applicano per un solo immobile scelto dai componenti del nucleo familiare, norma che tuttavia va letta e interpretata alla luce della pronuncia della Corte Costituzionale che ha dichiarato l’illegittimità della disciplina precedente.