Ammortamento fabbricati civili

Ammortamento

L’OIC 16 chiede di ripartire il valore da ammortizzare, cioè il costo al netto del valore residuo, lungo la vita utile del bene, che riflette l’uso economico e non i coefficienti fiscali. L’ammortamento comincia quando il bene è disponibile e pronto per l’uso e prosegue anche se il bene è temporaneamente inutilizzato; il metodo è di regola a quote costanti.

Vita utile e componenti

La vita utile si riesamina a ogni chiusura: se cambia, il valore residuo si ripartisce sul nuovo periodo a partire dall’esercizio del cambiamento, senza correzioni retroattive, con motivazione in nota integrativa. Le componenti con vita utile sensibilmente diversa si ammortizzano separatamente. Nel primo esercizio si può ammortizzare la metà dell’aliquota solo se il risultato non si discosta in modo significativo dal calcolo dalla data di disponibilità.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Movimenti delle immobilizzazioni. Per ciascuna voce: costo, rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni precedenti; acquisizioni, spostamenti tra voci e alienazioni dell’esercizio; rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni dell’esercizio; totale delle rivalutazioni esistenti a fine esercizio. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 2, c.c.
• Modifiche dei criteri di ammortamento. La motivazione delle modifiche dei criteri di ammortamento e dei coefficienti applicati. Obbligo di legge: art. 2426, c. 1, n. 2, c.c.
• Riduzioni di valore. La misura e le motivazioni delle svalutazioni delle immobilizzazioni materiali e immateriali, con riferimento al concorso alla produzione futura di risultati, alla durata utile e, se rilevante, al valore di mercato, e la loro influenza sul risultato dell’esercizio. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 3-bis, c.c.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; movimenti delle immobilizzazioni (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Le quote di ammortamento dei beni materiali sono deducibili in misura non superiore ai coefficienti del D.M. 31/12/1988 per il settore dell’impresa, ridotti alla metà nel primo esercizio (art. 102, c. 1-2, TUIR); la deduzione richiede che l’ammortamento sia imputato a conto economico. Se il bilancio ammortizza di più, l’eccedenza si riprende in dichiarazione e si recupera negli anni successivi; se ammortizza di meno, non si può dedurre la differenza. L’ammortamento inizia quando il bene è disponibile e pronto per l’uso. Per i beni nuovi 4.0 e per gli impianti di autoproduzione di energia rinnovabile, investiti dal 1° gennaio 2026 al 30 settembre 2028, spetta una maggiorazione extracontabile del costo ai soli fini delle imposte sui redditi (180% fino a 2,5 milioni di euro, 100% da 2,5 a 10, 50% da 10 a 20), con comunicazioni e certificazioni sulla piattaforma del GSE (L. 199/2025, art. 1, c. 427-436). Per gli immobili patrimonio, cioè non strumentali e non merce, gli ammortamenti non sono deducibili: il reddito si determina con le regole dei fabbricati (art. 90 TUIR). Per i fabbricati concessi in uso ai dipendenti vale il limite dell’art. 95, c. 2.

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP parte dal valore meno i costi della produzione del conto economico: gli ammortamenti delle sottovoci B.10.a (ammortamento delle immobilizzazioni immateriali) e B.10.b (ammortamento delle immobilizzazioni materiali) sono deducibili per l’importo iscritto in bilancio, senza i coefficienti del decreto ministeriale, che valgono per l’IRES (art. 5, c. 1, D.Lgs. 446/1997). Per le società di persone e le imprese individuali senza opzione per il bilancio valgono le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

L’ammortamento è una scrittura interna senza IVA: l’IVA si è detratta, se spettava, al momento dell’acquisto del bene.

IVA sull’acquisto

L’IVA sull’acquisto di fabbricati abitativi non è detraibile, salvo che per le imprese di costruzione o di rivendita (art. 19-bis1, lett. i, DPR 633/1972): si somma al costo e si ammortizza con il bene.

Ammortamento anticipato

L’ammortamento anticipato, che permetteva di dedurre quote maggiori nei primi esercizi, non è più previsto ai fini fiscali: la quota deducibile non supera quella dei coefficienti ministeriali, e un ammortamento di bilancio più alto genera una ripresa in aumento.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (S.O. N. 26/L alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026) riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono per i periodi d’imposta fino al 2026; dal 2027, trattandosi di un testo unico di riordino, cambia la numerazione: l’art. 102 (ammortamento dei beni materiali) diventa l’art. 111; l’art. 90 (proventi immobiliari) diventa l’art. 99; l’art. 95 (spese per prestazioni di lavoro) diventa l’art. 104.

• Qualificazione dell’immobile. Stabilire se l’immobile è strumentale, patrimonio, merce o in uso ai dipendenti: ne dipende la deducibilità.
• Scorporo del terreno. Separare il valore del terreno dal fabbricato.
• Variazione in aumento. Riprendere in dichiarazione la quota di ammortamento degli immobili patrimonio.
• Reddito da fabbricati. Dichiarare il reddito dell’immobile con le regole dei fabbricati.