Inquadramento generale
Fabbricati civili - sono gli immobili abitativi o comunque non strumentali posseduti dall’impresa come investimento, per locarli o in attesa di venderli, e le abitazioni date in uso ai dipendenti. Fiscalmente sono immobili patrimonio: non si ammortizzano e producono reddito secondo le regole dei fondiari.
Il regime degli immobili patrimonio crea un doppio binario: in bilancio canoni e costi seguono la competenza, in dichiarazione si tolgono e si sostituiscono con il reddito fondiario.
Cosa ci rientra
- Esempi. Appartamento locato a terzi da una società commerciale; villa acquistata come investimento; alloggio del custode.
- Cosa non ci rientra. Immobili costruiti o acquistati per la vendita (rimanenze); uffici e capannoni usati nell’attività.
Come riconoscerlo nei documenti
Atto di acquisto; visura catastale con categoria abitativa (A, escluso A/10).
Differenze con conti simili
- Fabbricati strumentali. Sono usati nell’attività o strumentali per natura.
- Rimanenze immobiliari. Gli immobili merce delle imprese immobiliari.
Collocazione in bilancio
Attivo B.II.1 (terreni e fabbricati). Se rappresentano un investimento e il valore residuo non è inferiore al valore netto contabile, possono non essere ammortizzati (OIC 16).
Interessi dei mutui
Gli interessi passivi sui finanziamenti contratti per acquistare immobili patrimonio restano deducibili, in deroga all’indeducibilità dei costi, per effetto della norma di interpretazione autentica dell’art. 1, c. 35, L. 244/2007, ma entro il limite del 30% del ROL dell’art. 96; solo le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare escludono dal limite gli interessi sui mutui ipotecari per immobili destinati alla locazione (c. 36).
Società di comodo
Gli immobili pesano nel test di operatività con un rendimento presunto: il 6% del valore, il 5% per gli uffici A/10 e il 4% per gli abitativi acquistati o rivalutati nell’esercizio o nei due precedenti (art. 30 L. 724/1994); vanno considerati nella verifica annuale.
Regole fiscali essenziali
- Imposte sui redditi. Gli immobili patrimonio non concorrono al reddito secondo costi e ricavi: se locati, il reddito è il maggiore tra il canone ridotto delle spese di manutenzione ordinaria, fino al 15%, e la rendita catastale rivalutata; se non locati, la rendita (art. 90 TUIR).
- IRAP. Per le società di capitali la base IRAP segue il conto economico: costi e canoni degli immobili patrimonio iscritti nel valore e nei costi della produzione concorrono alla base, a differenza di quanto accade ai fini IRES, dove valgono le regole dei redditi fondiari.
- IVA. La cessione e la locazione di fabbricati abitativi sono di regola esenti da IVA: l’IVA sugli acquisti non è detraibile (art. 19-bis1, lett. i, DPR 633/1972).
Fabbricati civili: esempio di contabilizzazione
Una società commerciale acquista un appartamento per 220.000 euro, imposte e onorari compresi, e lo loca a una famiglia per 12.000 euro l’anno. Nell’anno sostiene 1.100 euro di manutenzioni ordinarie, IVA indetraibile compresa.
I fabbricati civili non strumentali sono immobili patrimonio: concorrono al reddito come redditi fondiari e i loro costi, ammortamento compreso, non sono deducibili; restano deducibili, entro i limiti dell'art. 96, gli interessi dei finanziamenti contratti per acquistarli.
Principi contabili (OIC)
Rilevazione iniziale
L’OIC 16 iscrive il bene al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori necessari a renderlo utilizzabile, come trasporto, installazione, collaudo, imposte indirette e IVA indetraibile. Il bene si rileva quando passano i rischi e i benefici, di norma alla consegna.
Fabbricati civili
L’OIC 16 consente di non ammortizzare i fabbricati civili che rappresentano una forma di investimento, se il loro valore residuo è pari o superiore al valore netto contabile; quelli accessori ai beni strumentali, come l’alloggio del custode, si ammortizzano.
Nota integrativa
Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.
- Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
- Movimenti delle immobilizzazioni. Per ciascuna voce: costo, rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni precedenti; acquisizioni, spostamenti tra voci e alienazioni dell’esercizio; rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni dell’esercizio; totale delle rivalutazioni esistenti a fine esercizio. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 2, c.c.
- Riduzioni di valore. La misura e le motivazioni delle svalutazioni delle immobilizzazioni materiali e immateriali, con riferimento al concorso alla produzione futura di risultati, alla durata utile e, se rilevante, al valore di mercato, e la loro influenza sul risultato dell’esercizio. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 3-bis, c.c.
Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; movimenti delle immobilizzazioni (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).
Relazione sulla gestione
La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).
Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).
Disciplina fiscale
Imposte sui redditi
Gli immobili patrimonio non concorrono al reddito secondo costi e ricavi: se locati, il reddito è il maggiore tra il canone ridotto delle spese di manutenzione ordinaria, fino al 15%, e la rendita catastale rivalutata; se non locati, la rendita (art. 90 TUIR). Ammortamenti, spese e altri costi relativi non sono deducibili, salvo gli interessi passivi dei mutui, che restano deducibili entro il limite del 30% del ROL (art. 1, c. 35, L. 244/2007); ne sono esclusi solo quelli delle immobiliari di gestione sui mutui ipotecari per immobili da locare (c. 36).
IRAP
Per le società di capitali la base IRAP segue il conto economico: costi e canoni degli immobili patrimonio iscritti nel valore e nei costi della produzione concorrono alla base, a differenza di quanto accade ai fini IRES, dove valgono le regole dei redditi fondiari.
IVA
La cessione e la locazione di fabbricati abitativi sono di regola esenti da IVA: l’IVA sugli acquisti non è detraibile (art. 19-bis1, lett. i, DPR 633/1972).
Appartamento locato da una società commerciale
Una società commerciale acquista un appartamento per 220.000 euro, imposte e onorari compresi, e lo loca a una famiglia per 12.000 euro l’anno. Nell’anno sostiene 1.100 euro di manutenzioni ordinarie, IVA indetraibile compresa.
1. Acquisto dell’appartamento - 1° febbraio 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Fabbricati civili (B.II.1) | 220.000,00 | - |
| Banca c/c (C.IV.1) | - | 220.000,00 |
| Totale | 220.000,00 | 220.000,00 |
La cessione abitativa da un privato non ha IVA; l’imposta di registro è compresa nel costo.
2. Manutenzione ordinaria - 15 ottobre 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Manutenzioni su immobili civili (B.7) | 1.100,00 | - |
| Debiti verso fornitori (D.7) | - | 1.100,00 |
| Totale | 1.100,00 | 1.100,00 |
L’IVA non è detraibile e si somma al costo.
3. Canoni dell’anno - 31 dicembre 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Banca c/c (C.IV.1) | 11.000,00 | - |
| Fitti attivi (A.5) | - | 11.000,00 |
| Totale | 11.000,00 | 11.000,00 |
Canoni da febbraio a dicembre, esenti da IVA. In dichiarazione canoni e costi si tolgono e si aggiunge il reddito fondiario: 11.000 − 1.100 = 9.900 euro, perché le manutenzioni stanno sotto il 15% del canone, se superiore alla rendita rivalutata.
Controlli prima della dichiarazione
- Qualificazione. Verificare che l’immobile non sia strumentale per destinazione.
- Reddito fondiario. Calcolare il maggiore tra canone ridotto e rendita.
- Variazioni. Riprendere costi e canoni in dichiarazione.
Errori ricorrenti
Ammortamento dedotto
Per gli immobili patrimonio non è deducibile.
IVA detratta sulle manutenzioni
È indetraibile.
Canoni tassati due volte
Si tolgono dal risultato e si sostituiscono con il reddito fondiario.