Locazione attiva fabbricati civili (attività caratteristica)

Valore della produzione

L’OIC 12 raccoglie nella macroclasse A del conto economico i ricavi dell’attività caratteristica (A.1, ricavi delle vendite e delle prestazioni), le variazioni delle rimanenze di prodotti e dei lavori in corso (A.2, variazioni delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti, e A.3, variazioni dei lavori in corso su ordinazione), le capitalizzazioni per lavori interni (A.4, incrementi di immobilizzazioni per lavori interni) e gli altri ricavi e proventi della gestione non finanziaria (A.5, altri ricavi e proventi), con indicazione separata dei contributi in conto esercizio.

Ricavi e immobili di investimento

Per la società immobiliare di gestione gli immobili locati sono immobilizzazioni materiali ammortizzate (OIC 16) e il canone è ricavo caratteristico in A.1 (ricavi delle vendite e delle prestazioni): se l’attività immobiliare non fosse l’oggetto sociale il canone sarebbe in A.5 (altri ricavi e proventi).

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Ripartizione dei ricavi. La ripartizione dei ricavi delle vendite e delle prestazioni per categorie di attività e per aree geografiche. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 10, c.c.; OIC 12, par. 114.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Per gli immobili abitativi non strumentali il reddito non è il canone ma il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto delle spese di manutenzione documentate, fino al 15% (art. 90, c. 1, TUIR); le altre spese e gli ammortamenti non si deducono. Nel bilancio il canone resta un ricavo: la differenza si gestisce in dichiarazione.

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione (art. 5 D.Lgs. 446/1997): i componenti iscritti nel valore della produzione concorrono alla base per l’importo di bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i ricavi secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

La locazione di abitazioni è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella dell’impresa costruttrice o di alloggi sociali con opzione per l’imponibilità; quella di fabbricati strumentali è esente, con possibilità di optare nel contratto per l’imponibilità al 22%. L’imposta di registro è dell’1% sui canoni dei fabbricati strumentali, del 2% su quelli abitativi esenti.

Reddito degli immobili non strumentali

Per gli immobili abitativi che non sono strumentali né beni merce il reddito non è il canone: concorre nell’ammontare determinato secondo le regole dei redditi fondiari, cioè il maggiore tra il reddito medio ordinario, la rendita catastale rivalutata, e il canone ridotto fino al 15% per gli interventi di manutenzione ordinaria documentati; le altre spese e gli ammortamenti non sono deducibili (art. 90, c. 1 e 2, TUIR). Nel bilancio il canone resta un ricavo: la differenza si gestisce in dichiarazione. Per le società di capitali che hanno come oggetto la gestione di immobili, verificare il regime delle società di comodo.

IVA sulle locazioni

La locazione di abitazioni è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella delle imprese costruttrici e di ripristino che optano per l’imponibilità; l’imposta di registro è del 2% sui canoni delle abitazioni. L’esenzione impedisce di detrarre l’IVA sugli acquisti relativi agli immobili locati.

IRAP: componente rilevante

Per le società di capitali il ricavo è nel valore della produzione (voce A) e concorre alla base IRAP per l’importo di bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997); le imprese in contabilità semplificata e le società di persone applicano l’art. 5-bis.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (S.O. N. 26/L alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026) riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono per i periodi d’imposta fino al 2026; dal 2027 cambia la numerazione: l’art. 85 (ricavi) diventa l’art. 94, l’art. 92 (rimanenze) l’art. 101, l’art. 109 (norme generali sui componenti del reddito) l’art. 118 e l’art. 83 (determinazione del reddito complessivo) l’art. 92.

Testo unico IVA dal 2027

Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (S.O. N. 4 alla Gazzetta Ufficiale n. 24 del 30 gennaio 2026) riunisce la disciplina dell’IVA in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027: gli articoli del DPR 633/1972 citati in questa voce valgono per le operazioni fino al 31 dicembre 2026 e, dal 2027, hanno una numerazione diversa.

• Contratto e registrazione. Verificare la registrazione del contratto e il pagamento dell’imposta di registro, dovuta nella misura del 2% sul canone annuo delle abitazioni.
• Rendita catastale. Confrontare canone e rendita per la variazione in dichiarazione.
• Società di comodo. Verificare il test di operatività.
• IVA. Riscontrare il regime di esenzione.