Locazione attiva fabbricati strumentali (attività accessoria)

Altri ricavi e proventi

Dal 2016 non esiste più l’area straordinaria: i proventi non caratteristici e non finanziari, compresi quelli di natura eccezionale, si iscrivono in A.5 (altri ricavi e proventi) e, se rilevanti, si descrivono in nota integrativa (art. 2427, n. 13, c.c.).

Ammortamento e canoni

L’immobile locato resta iscritto tra le immobilizzazioni materiali e continua ad ammortizzarsi (OIC 16); il canone si rileva per competenza in A.5 (altri ricavi e proventi). Se l’immobile non è più utilizzabile nell’attività e se ne prevede la vendita, va considerata la riclassificazione tra le rimanenze o l’attivo circolante, secondo l’OIC 16 e l’OIC 13.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Elementi eccezionali. L’importo e la natura dei singoli elementi di ricavo o di costo di entità o incidenza eccezionali. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 13, c.c.; OIC 12, par. 115.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; elementi eccezionali (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Il canone è un ricavo di competenza (art. 109 TUIR) e i costi dell’immobile, ammortamenti compresi, sono deducibili con le regole ordinarie.

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione (art. 5 D.Lgs. 446/1997): i componenti iscritti nel valore della produzione concorrono alla base per l’importo di bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i ricavi secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

La locazione di abitazioni è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella dell’impresa costruttrice o di alloggi sociali con opzione per l’imponibilità; quella di fabbricati strumentali è esente, con possibilità di optare nel contratto per l’imponibilità al 22%. L’imposta di registro è dell’1% sui canoni dei fabbricati strumentali, del 2% su quelli abitativi esenti.

Immobili strumentali e locazione

Gli immobili strumentali per natura, cioè quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, sono strumentali anche se utilizzati da terzi (art. 43, c. 2, TUIR): il canone è un ricavo d’impresa (art. 85 e 109 TUIR) e gli ammortamenti e le altre spese sono deducibili con le regole ordinarie. Diversa è la sorte degli immobili strumentali solo per destinazione: se locati a terzi possono perdere la strumentalità e seguono le regole degli immobili patrimonio (art. 90 TUIR).

IVA sulle locazioni

La locazione di fabbricati strumentali è esente da IVA (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972); il locatore può optare nel contratto per l’imponibilità, con aliquota del 22%. Con l’opzione l’IVA sugli acquisti relativi all’immobile è detraibile; senza opzione, l’imposta di registro è dell’1% sul canone annuo.

IRAP: componente rilevante

Per le società di capitali il provento iscritto in A.5 (altri ricavi e proventi) fa parte del valore della produzione e concorre alla base IRAP per l’importo di bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997), salvo che si riferisca a componenti che a suo tempo non erano rilevanti ai fini IRAP: vale il principio di correlazione. Società di persone e imprese individuali applicano l’art. 5-bis.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono fino al 2026; dal 2027 l’art. 85 (ricavi, compresi i contributi) diventa l’art. 94, l’art. 86 (plusvalenze) l’art. 95, l’art. 88 (sopravvenienze attive) l’art. 97 e l’art. 109 l’art. 118.

Testo unico IVA dal 2027

Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (S.O. N. 4 alla Gazzetta Ufficiale n. 24 del 30 gennaio 2026) riunisce la disciplina dell’IVA in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027: gli articoli del DPR 633/1972 citati in questa voce valgono per le operazioni fino al 31 dicembre 2026 e, dal 2027, hanno una numerazione diversa.

• Opzione IVA. Verificare che l’opzione per l’imponibilità sia indicata nel contratto o nella fattura.
• Strumentalità dell’immobile. Verificare se l’immobile è strumentale per natura o per destinazione.
• Contratto registrato. Controllare la registrazione e il pagamento dell’imposta.
• Ammortamento. Continuare l’ammortamento se l’immobile resta iscritto nelle immobilizzazioni.