Locazione attiva fabbricati merci (attività caratteristica)

Valore della produzione

L’OIC 12 raccoglie nella macroclasse A del conto economico i ricavi dell’attività caratteristica (A.1, ricavi delle vendite e delle prestazioni), le variazioni delle rimanenze di prodotti e dei lavori in corso (A.2, variazioni delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti, e A.3, variazioni dei lavori in corso su ordinazione), le capitalizzazioni per lavori interni (A.4, incrementi di immobilizzazioni per lavori interni) e gli altri ricavi e proventi della gestione non finanziaria (A.5, altri ricavi e proventi), con indicazione separata dei contributi in conto esercizio.

Immobili tra le rimanenze

Gli immobili locati in attesa della vendita restano nelle rimanenze e non si ammortizzano; se il valore di mercato scende sotto il costo si svaluta, secondo l’OIC 13. Il canone è un ricavo, non una riduzione del costo dell’immobile.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Ripartizione dei ricavi. La ripartizione dei ricavi delle vendite e delle prestazioni per categorie di attività e per aree geografiche. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 10, c.c.; OIC 12, par. 114.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Per gli immobili merce, destinati alla vendita, il canone è un ricavo ordinario e i relativi costi sono deducibili; gli immobili restano tra le rimanenze e non si ammortizzano.

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione (art. 5 D.Lgs. 446/1997): i componenti iscritti nel valore della produzione concorrono alla base per l’importo di bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i ricavi secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

La locazione di abitazioni è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella dell’impresa costruttrice o di alloggi sociali con opzione per l’imponibilità; quella di fabbricati strumentali è esente, con possibilità di optare nel contratto per l’imponibilità al 22%. L’imposta di registro è dell’1% sui canoni dei fabbricati strumentali, del 2% su quelli abitativi esenti.

Immobili merce

Per gli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa, il canone è un ricavo ordinario (art. 85, c. 1, lett. a, TUIR) e i costi relativi sono deducibili con le regole ordinarie; a differenza degli immobili patrimonio (art. 90 TUIR), il reddito non si determina con la rendita catastale.

IVA sulle locazioni

La locazione di fabbricati abitativi è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella effettuata dalle imprese costruttrici o di ripristino con opzione per l’imponibilità; quella di fabbricati strumentali è esente, con possibilità di optare nel contratto per l’imponibilità. L’esenzione IMU dei fabbricati costruiti per la vendita vale finché restano invenduti e non locati (art. 1, c. 751, L. 160/2019): con la locazione l’IMU è dovuta.

IRAP: componente rilevante

Per le società di capitali il ricavo è nel valore della produzione (voce A) e concorre alla base IRAP per l’importo di bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997); le imprese in contabilità semplificata e le società di persone applicano l’art. 5-bis.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (S.O. N. 26/L alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026) riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono per i periodi d’imposta fino al 2026; dal 2027 cambia la numerazione: l’art. 85 (ricavi) diventa l’art. 94, l’art. 92 (rimanenze) l’art. 101, l’art. 109 (norme generali sui componenti del reddito) l’art. 118 e l’art. 83 (determinazione del reddito complessivo) l’art. 92.

Testo unico IVA dal 2027

Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (S.O. N. 4 alla Gazzetta Ufficiale n. 24 del 30 gennaio 2026) riunisce la disciplina dell’IVA in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027: gli articoli del DPR 633/1972 citati in questa voce valgono per le operazioni fino al 31 dicembre 2026 e, dal 2027, hanno una numerazione diversa.

• Contratto e registrazione. Verificare la registrazione del contratto di locazione e il pagamento dell’imposta di registro.
• Classificazione dell’immobile. Confermare che l’immobile sia tra le rimanenze, non tra le immobilizzazioni.
• IVA. Controllare esenzione o opzione indicata nel contratto.
• IMU. Verificare se l’immobile è ancora esente per il periodo di locazione.