Locazione attiva fabbricati merci (attività accessoria)

Altri ricavi e proventi

Dal 2016 non esiste più l’area straordinaria: i proventi non caratteristici e non finanziari, compresi quelli di natura eccezionale, si iscrivono in A.5 (altri ricavi e proventi) e, se rilevanti, si descrivono in nota integrativa (art. 2427, n. 13, c.c.).

Immobile tra le rimanenze

L’immobile destinato alla vendita si iscrive nelle rimanenze e si valuta al minore tra il costo e il valore di realizzazione desumibile dal mercato (OIC 13); non si ammortizza. Il canone incassato non riduce il costo dell’immobile: è un ricavo dell’esercizio.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Elementi eccezionali. L’importo e la natura dei singoli elementi di ricavo o di costo di entità o incidenza eccezionali. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 13, c.c.; OIC 12, par. 115.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; elementi eccezionali (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Per gli immobili merce, destinati alla vendita, il canone è un ricavo ordinario e i relativi costi sono deducibili; gli immobili restano tra le rimanenze e non si ammortizzano.

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione (art. 5 D.Lgs. 446/1997): i componenti iscritti nel valore della produzione concorrono alla base per l’importo di bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i ricavi secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

La locazione di abitazioni è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella dell’impresa costruttrice o di alloggi sociali con opzione per l’imponibilità; quella di fabbricati strumentali è esente, con possibilità di optare nel contratto per l’imponibilità al 22%. L’imposta di registro è dell’1% sui canoni dei fabbricati strumentali, del 2% su quelli abitativi esenti.

Immobili merce

Per gli immobili alla cui produzione o scambio è diretta l’attività dell’impresa, il canone è un ricavo ordinario e i costi relativi sono deducibili con le regole ordinarie; a differenza degli immobili patrimonio (art. 90 TUIR), il reddito non si determina con la rendita catastale. Se invece l’immobile non è oggetto dell’attività, ma solo acquistato per la rivendita occasionale, verificare se sia un bene merce o un bene patrimonio.

IVA sulle locazioni

La locazione di fabbricati abitativi è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella effettuata dalle imprese costruttrici o di ripristino con opzione; quella di fabbricati strumentali è esente, con possibilità di optare. L’esenzione IMU dei fabbricati costruiti per la vendita vale finché restano invenduti e non locati (art. 1, c. 751, L. 160/2019): con la locazione l’IMU è dovuta.

IRAP: componente rilevante

Per le società di capitali il provento iscritto in A.5 (altri ricavi e proventi) fa parte del valore della produzione e concorre alla base IRAP per l’importo di bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997), salvo che si riferisca a componenti che a suo tempo non erano rilevanti ai fini IRAP: vale il principio di correlazione. Società di persone e imprese individuali applicano l’art. 5-bis.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono fino al 2026; dal 2027 l’art. 85 (ricavi, compresi i contributi) diventa l’art. 94, l’art. 86 (plusvalenze) l’art. 95, l’art. 88 (sopravvenienze attive) l’art. 97 e l’art. 109 l’art. 118.

Testo unico IVA dal 2027

Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (S.O. N. 4 alla Gazzetta Ufficiale n. 24 del 30 gennaio 2026) riunisce la disciplina dell’IVA in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027: gli articoli del DPR 633/1972 citati in questa voce valgono per le operazioni fino al 31 dicembre 2026 e, dal 2027, hanno una numerazione diversa.

• Classificazione. Confermare che l’immobile sia tra le rimanenze e non tra le immobilizzazioni.
• IMU. Verificare la cessazione dell’esenzione per gli immobili locati.
• Contratto registrato. Controllare registrazione e imposta di registro.
• Valutazione. Confrontare il costo dell’immobile con il valore di mercato.