Locazione attiva fabbricati civili (attività accessoria)

Altri ricavi e proventi

Dal 2016 non esiste più l’area straordinaria: i proventi non caratteristici e non finanziari, compresi quelli di natura eccezionale, si iscrivono in A.5 (altri ricavi e proventi) e, se rilevanti, si descrivono in nota integrativa (art. 2427, n. 13, c.c.).

Immobili patrimonio

L’immobile locato si iscrive tra le immobilizzazioni materiali e si ammortizza (OIC 16), anche se l’ammortamento non è deducibile ai fini delle imposte sui redditi; il canone si rileva per competenza in A.5 (altri ricavi e proventi). Se il canone è sensibilmente inferiore al mercato, l’operazione può avere natura diversa e va analizzata (parti correlate, OIC 12).

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Elementi eccezionali. L’importo e la natura dei singoli elementi di ricavo o di costo di entità o incidenza eccezionali. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 13, c.c.; OIC 12, par. 115.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; elementi eccezionali (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Per gli immobili abitativi non strumentali il reddito non è il canone ma il maggiore tra la rendita catastale rivalutata e il canone ridotto delle spese di manutenzione documentate, fino al 15% (art. 90, c. 1, TUIR); le altre spese e gli ammortamenti non si deducono. Nel bilancio il canone resta un ricavo: la differenza si gestisce in dichiarazione.

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione (art. 5 D.Lgs. 446/1997): i componenti iscritti nel valore della produzione concorrono alla base per l’importo di bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i ricavi secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

La locazione di abitazioni è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella dell’impresa costruttrice o di alloggi sociali con opzione per l’imponibilità; quella di fabbricati strumentali è esente, con possibilità di optare nel contratto per l’imponibilità al 22%. L’imposta di registro è dell’1% sui canoni dei fabbricati strumentali, del 2% su quelli abitativi esenti.

Reddito degli immobili non strumentali

Per gli immobili che non sono strumentali né beni merce il reddito non è il canone: concorre nell’ammontare determinato secondo le regole dei redditi fondiari, cioè il maggiore tra il reddito medio ordinario e il canone ridotto fino al 15% delle spese documentate per la manutenzione ordinaria (art. 90, c. 1, TUIR); le altre spese e gli altri componenti negativi non sono deducibili (art. 90, c. 2). Nel bilancio il canone resta un ricavo: la differenza si gestisce con variazioni in dichiarazione.

IVA sulle locazioni

La locazione di abitazioni è esente (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972), salvo quella delle imprese costruttrici e di ripristino con opzione; l’imposta di registro è del 2% sul canone annuo. L’esenzione impedisce la detrazione dell’IVA sugli acquisti relativi all’immobile locato.

IRAP: componente rilevante

Per le società di capitali il provento iscritto in A.5 (altri ricavi e proventi) fa parte del valore della produzione e concorre alla base IRAP per l’importo di bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997), salvo che si riferisca a componenti che a suo tempo non erano rilevanti ai fini IRAP: vale il principio di correlazione. Società di persone e imprese individuali applicano l’art. 5-bis.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono fino al 2026; dal 2027 l’art. 85 (ricavi, compresi i contributi) diventa l’art. 94, l’art. 86 (plusvalenze) l’art. 95, l’art. 88 (sopravvenienze attive) l’art. 97 e l’art. 109 l’art. 118.

Testo unico IVA dal 2027

Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (S.O. N. 4 alla Gazzetta Ufficiale n. 24 del 30 gennaio 2026) riunisce la disciplina dell’IVA in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027: gli articoli del DPR 633/1972 citati in questa voce valgono per le operazioni fino al 31 dicembre 2026 e, dal 2027, hanno una numerazione diversa.

• Rendita catastale. Confrontare il canone ridotto con la rendita ai fini della variazione fiscale.
• Spese di manutenzione. Conservare i documenti delle spese di manutenzione ordinaria che riducono il canone fino al 15%.
• Registrazione. Verificare il contratto registrato e l’imposta di registro.
• Ammortamento. Ricordare che non è deducibile ai fini delle imposte sui redditi.