Plusvalenze da cessione di immobili non strumentali

Altri ricavi e proventi

Dal 2016 non esiste più l’area straordinaria: i proventi non caratteristici e non finanziari, compresi quelli di natura eccezionale, si iscrivono in A.5 (altri ricavi e proventi) e, se rilevanti, si descrivono in nota integrativa (art. 2427, n. 13, c.c.).

Plusvalenza da alienazione

Alla vendita di un immobile iscritto tra le immobilizzazioni si elimina il costo storico e il fondo di ammortamento, e la differenza tra prezzo e valore netto contabile si rileva in A.5 (altri ricavi e proventi) se positiva e in B.14 (oneri diversi di gestione) se negativa; la rilevazione avviene alla data di trasferimento dei rischi e benefici, di norma il rogito (OIC 16; OIC 12). Se l’immobile è destinato alla vendita prima del rogito, va valutata la riclassificazione tra le attività non correnti destinate alla dismissione.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Elementi eccezionali. L’importo e la natura dei singoli elementi di ricavo o di costo di entità o incidenza eccezionali. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 13, c.c.; OIC 12, par. 115.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; elementi eccezionali (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

La plusvalenza concorre al reddito nell’esercizio del realizzo; dal 2026 non è più rateizzabile (art. 86 TUIR; L. 199/2025). Per gli immobili patrimonio il costo fiscale non comprende ammortamenti, perché non erano deducibili.

IRAP

Per le società di capitali la plusvalenza in A.5 (altri ricavi e proventi) concorre alla base IRAP (art. 5 D.Lgs. 446/1997).

IVA

La vendita di fabbricati abitativi da parte di imprese diverse dai costruttori è di regola esente (art. 10, c. 1, n. 8-bis, DPR 633/1972); quella di strumentali è esente con possibilità di opzione, salvo i casi di imponibilità obbligatoria.

Plusvalenza e tassazione

La plusvalenza è la differenza tra il corrispettivo, al netto degli oneri accessori di diretta imputazione, e il costo non ammortizzato; concorre al reddito per l’intero ammontare nell’esercizio in cui è realizzata (art. 86, c. 2 e 4, TUIR). La rateizzazione in quote costanti è oggi limitata alle cessioni di azienda o di ramo d’azienda possedute da almeno tre anni (art. 86, c. 4, TUIR nel testo vigente e art. 95, c. 4, del nuovo testo unico): per le plusvalenze da immobili le plusvalenze concorrono per intero nell’esercizio del realizzo. Per gli immobili patrimonio il costo fiscale non comprende ammortamenti, perché non erano deducibili (art. 90, c. 2, TUIR).

IVA e registro sulla vendita

La vendita di fabbricati abitativi da parte di imprese diverse dalle costruttrici e di ripristino è di regola esente da IVA (art. 10, c. 1, n. 8-bis) e soggetta a imposta di registro proporzionale; quella di fabbricati strumentali è esente con possibilità di opzione (n. 8-ter), salvo i casi di imponibilità obbligatoria. I terreni non edificabili sono fuori campo IVA.

IRAP: componente rilevante

Per le società di capitali il provento iscritto in A.5 (altri ricavi e proventi) fa parte del valore della produzione e concorre alla base IRAP per l’importo di bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997), salvo che si riferisca a componenti che a suo tempo non erano rilevanti ai fini IRAP: vale il principio di correlazione. Società di persone e imprese individuali applicano l’art. 5-bis.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono fino al 2026; dal 2027 l’art. 85 (ricavi, compresi i contributi) diventa l’art. 94, l’art. 86 (plusvalenze) l’art. 95, l’art. 88 (sopravvenienze attive) l’art. 97 e l’art. 109 l’art. 118.

Testo unico IVA dal 2027

Il D.Lgs. 19 gennaio 2026, n. 10 (S.O. N. 4 alla Gazzetta Ufficiale n. 24 del 30 gennaio 2026) riunisce la disciplina dell’IVA in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027: gli articoli del DPR 633/1972 citati in questa voce valgono per le operazioni fino al 31 dicembre 2026 e, dal 2027, hanno una numerazione diversa.

• Costo fiscale. Verificare il costo storico e l’assenza di ammortamenti dedotti.
• Oneri accessori. Detrarre dal corrispettivo gli oneri di diretta imputazione, come l’intermediazione.
• Regime IVA e registro. Controllare esenzione, imponibilità per opzione o obbligatoria.
• Classificazione dell’immobile. Distinguere gli immobili patrimonio dagli immobili merce e dai beni strumentali.