Inquadramento generale
Canoni di enfiteusi - è il canone periodico dovuto dall’enfiteuta, cioè da chi ha il diritto di godere di un fondo altrui con l’obbligo di migliorarlo e di pagare un canone al proprietario. È un istituto antico, ancora presente in alcuni terreni agricoli e fabbricati.
Si incontra soprattutto nelle aziende agricole su terreni gravati da livelli o censi, spesso con canoni di importo modesto fissati molti decenni fa.
Cosa ci rientra
- Esempi. Canone enfiteutico su un terreno agricolo; livello su un fabbricato.
Come riconoscerlo nei documenti
Titolo dell’enfiteusi e ricevute del canone al concedente.
Differenze con conti simili
- Affitto di fondi rustici. È un contratto personale diverso.
Collocazione in bilancio
B.8 (costi per godimento di beni di terzi).
Affrancazione
Il prezzo pagato per l’affrancazione si somma al costo del fondo tra le immobilizzazioni.
Regole fiscali essenziali
- Imposte sui redditi. Il canone è deducibile per competenza, in base al periodo a cui si riferisce (art. 109, c. 2, lett. b, TUIR): conta la maturazione, non la fattura né il pagamento.
- IRAP. Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione del conto economico (art. 5 D.Lgs. 446/1997): il costo classificato correttamente in B.8 (costi per godimento di beni di terzi) si deduce per l’importo iscritto in bilancio.
- IVA. Il canone enfiteutico pagato a privati non ha IVA.
Canoni di enfiteusi: esempio di contabilizzazione
Un’azienda agricola paga il canone enfiteutico annuo: 300 euro.
Il canone annuo di enfiteusi è un costo in B.8 (costi per godimento di beni di terzi) deducibile per competenza; l'affrancazione del fondo è invece un investimento.
Principi contabili (OIC)
Collocazione
L’OIC 12 comprende in B.8 (costi per godimento di beni di terzi) i corrispettivi per l’utilizzo di beni materiali e immateriali non di proprietà: canoni di locazione e di noleggio, canoni di leasing, royalties, canoni per licenze d’uso e i relativi oneri accessori.
Competenza
I canoni si rilevano in base al periodo a cui si riferiscono: quelli pagati in anticipo si rinviano con un risconto attivo, quelli maturati e non ancora fatturati si stanziano a fine anno.
Nota integrativa
Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.
- Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).
Relazione sulla gestione
La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).
Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).
Disciplina fiscale
Imposte sui redditi
Il canone è deducibile per competenza, in base al periodo a cui si riferisce (art. 109, c. 2, lett. b, TUIR): conta la maturazione, non la fattura né il pagamento. Il canone anticipato che copre anche l’anno successivo si rinvia con un risconto attivo; quello posticipato di dicembre fatturato a gennaio si rileva come rateo o fattura da ricevere.
IRAP
Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione del conto economico (art. 5 D.Lgs. 446/1997): il costo classificato correttamente in B.8 (costi per godimento di beni di terzi) si deduce per l’importo iscritto in bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i componenti secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).
IVA
Il canone enfiteutico pagato a privati non ha IVA. Quando manca un corrispettivo pagato a un soggetto IVA per beni o servizi, non c’è IVA da versare né da detrarre.
Canone enfiteutico annuo di un’azienda agricola
Un’azienda agricola paga il canone enfiteutico annuo: 300 euro.
1. Pagamento del canone - 30 novembre 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Canoni di enfiteusi (B.8) | 300,00 | - |
| Banca c/c (C.IV.1) | - | 300,00 |
| Totale | 300,00 | 300,00 |
Controlli prima della dichiarazione
- Titolo. Conservare il titolo dell’enfiteusi.
- Competenza. Verificare il periodo del canone.
- Affrancazione. Capitalizzare il prezzo.
Errori ricorrenti
Affrancazione spesata
Si capitalizza.
Canone con IVA pagato a privati
Non c’è IVA.
Canoni arretrati non rilevati
Vanno stanziati.