Inquadramento generale
Sono le aree di proprietà dell’impresa: terreni su cui sorgono i fabbricati, piazzali, aree edificabili tenute per l’attività, terreni agricoli. Non si ammortizzano perché la loro utilità non si esaurisce, salvo cave e discariche. Quando si compra un fabbricato, il valore dell’area va separato da quello della costruzione.
L’errore più frequente è iscrivere tutto il prezzo del capannone come fabbricato e ammortizzarlo: la quota riferibile al terreno non è deducibile né ai fini IRES né ai fini IRAP, e va ripresa ogni anno in dichiarazione.
Cosa ci rientra
- Esempi. Area su cui sorge il capannone; piazzale di deposito; terreno edificabile per un futuro stabilimento; cava in coltivazione.
- Cosa non ci rientra. Aree destinate alla vendita dalle imprese immobiliari (rimanenze); migliorie su terreni di terzi (B.I.7, altre immobilizzazioni immateriali).
Come riconoscerlo nei documenti
Atto notarile di acquisto con il valore dell’area o, se non indicato, perizia di stima; per le aree sottostanti ai fabbricati si applica lo scorporo forfettario.
Differenze con conti simili
- Fabbricati. La costruzione si ammortizza, il terreno no.
- Rimanenze. I terreni destinati alla vendita dalle immobiliari sono merci.
Collocazione in bilancio
Attivo B.II.1 (terreni e fabbricati), separato dal fabbricato.
Oneri accessori
Imposte ipotecarie e catastali, onorario del notaio e spese di mediazione si sommano al costo e si ripartiscono tra terreno e fabbricato nello stesso rapporto del prezzo.
Terreni che si consumano
Cave, torbiere e discariche si ammortizzano in base all’esaurimento del giacimento o della capacità: sono l’eccezione alla regola.
Regole fiscali essenziali
- Imposte sui redditi. Il costo dei terreni non è ammortizzabile.
- IRAP. Il terreno non si ammortizza e lo scorporo forfettario dell’area sottostante ai fabbricati strumentali vale anche ai fini IRAP: la quota di ammortamento riferibile al terreno non è deducibile.
- IVA. La cessione di terreni non edificabili è fuori campo IVA; quella di terreni edificabili da parte di un’impresa è imponibile al 22% (art. 2, c. 3, lett. c, DPR 633/1972).
Terreni: esempio di contabilizzazione
Una società acquista un capannone industriale da un’impresa non costruttrice per 500.000 euro, in esenzione da IVA; l’atto non indica il valore dell’area. Paga imposte ipotecarie e catastali per 20.000 euro ed entra nel capannone il 1° aprile 2025.
Il terreno non si ammortizza: quando si acquista un fabbricato strumentale il valore dell'area va separato, almeno per il 20% del costo, 30% per i fabbricati industriali.
Principi contabili (OIC)
Rilevazione iniziale
L’OIC 16 iscrive il bene al costo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori necessari a renderlo utilizzabile, come trasporto, installazione, collaudo, imposte indirette e IVA indetraibile. Il bene si rileva quando passano i rischi e i benefici, di norma alla consegna.
Terreni e fabbricati
L’OIC 16 chiede di contabilizzare separatamente il terreno e il fabbricato anche se acquistati insieme, perché solo il secondo ha una vita utile limitata; il valore del terreno si stima, se necessario, con una perizia.
Nota integrativa
Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.
- Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
- Movimenti delle immobilizzazioni. Per ciascuna voce: costo, rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni precedenti; acquisizioni, spostamenti tra voci e alienazioni dell’esercizio; rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni dell’esercizio; totale delle rivalutazioni esistenti a fine esercizio. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 2, c.c.
- Riduzioni di valore. La misura e le motivazioni delle svalutazioni delle immobilizzazioni materiali e immateriali, con riferimento al concorso alla produzione futura di risultati, alla durata utile e, se rilevante, al valore di mercato, e la loro influenza sul risultato dell’esercizio. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 3-bis, c.c.
Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; movimenti delle immobilizzazioni (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).
Relazione sulla gestione
La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).
Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).
Disciplina fiscale
Imposte sui redditi
Il costo dei terreni non è ammortizzabile. Per le aree sottostanti ai fabbricati strumentali il valore non ammortizzabile è il maggiore tra quello esposto in bilancio e il 20% del costo complessivo, 30% per i fabbricati industriali (art. 36, c. 7, D.L. 223/2006): la regola vale anche per i fabbricati in leasing, per la quota capitale dei canoni. Le cave si ammortizzano in base all’esaurimento del giacimento.
IRAP
Il terreno non si ammortizza e lo scorporo forfettario dell’area sottostante ai fabbricati strumentali vale anche ai fini IRAP: la quota di ammortamento riferibile al terreno non è deducibile.
IVA
La cessione di terreni non edificabili è fuori campo IVA; quella di terreni edificabili da parte di un’impresa è imponibile al 22% (art. 2, c. 3, lett. c, DPR 633/1972). Gli atti scontano imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Acquisto di un capannone industriale con scorporo dell’area
Una società acquista un capannone industriale da un’impresa non costruttrice per 500.000 euro, in esenzione da IVA; l’atto non indica il valore dell’area. Paga imposte ipotecarie e catastali per 20.000 euro ed entra nel capannone il 1° aprile 2025.
1. Atto di acquisto - 10 marzo 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Terreni (B.II.1) | 150.000,00 | - |
| Fabbricati strumentali (B.II.1) | 350.000,00 | - |
| Banca c/c (C.IV.1) | - | 500.000,00 |
| Totale | 500.000,00 | 500.000,00 |
Il valore dell’area è il 30% del prezzo, 150.000 euro, perché il fabbricato è industriale.
2. Imposte ipotecarie e catastali - 10 marzo 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Terreni (B.II.1) | 6.000,00 | - |
| Fabbricati strumentali (B.II.1) | 14.000,00 | - |
| Banca c/c (C.IV.1) | - | 20.000,00 |
| Totale | 20.000,00 | 20.000,00 |
Gli oneri accessori si ripartiscono 30% e 70% come il prezzo.
3. Ammortamento di fine anno - 31 dicembre 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Ammortamento immobilizzazioni materiali (B.10.b) | 5.460,00 | - |
| Fondo ammortamento fabbricati strumentali (rettifica B.II) | - | 5.460,00 |
| Totale | 5.460,00 | 5.460,00 |
Si ammortizza solo il fabbricato: 364.000 × 3% × 50% = 5.460 euro. Il terreno, 156.000 euro, resta al costo.
Controlli prima della dichiarazione
- Scorporo. Verificare che il valore del terreno non sia inferiore al 20% o al 30% del costo complessivo.
- Oneri accessori. Ripartirli tra terreno e fabbricato.
- Leasing immobiliari. Scorporare la quota di canone riferibile all’area.
Errori ricorrenti
Terreno ammortizzato con il fabbricato
La quota riferibile all’area non è deducibile.
Scorporo inferiore al minimo fiscale
Si riprende la differenza ogni anno.
Oneri accessori spesati
Si sommano al costo del bene.