Diritto di superficie e immobili costruiti

Natura giuridica e alternative di collocazione

L’articolo 952 del codice civile prevede che il proprietario possa costituire il diritto di fare e mantenere al di sopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà, e possa alienare la proprietà della costruzione esistente separatamente da quella del suolo. La Cassazione, con la sentenza n. 29344 del 2022, ha ricondotto il diritto di superficie alla categoria dei diritti reali minori di godimento, confermando che la sua collocazione in bilancio non è unica e dipende dalle modalità di costituzione. La medesima impostazione è recepita dalla risoluzione ministeriale 157/E/2007.

Nel bilancio del superficiario il diritto può essere iscritto alternativamente alla voce B.II.1 «Terreni e fabbricati», quale costo accessorio al fabbricato, quando l’acquisto del diritto è contestuale a quello del fabbricato; alla voce B.I.7 «Immobilizzazioni immateriali», quando il diritto è acquistato per costruire successivamente; alla voce B.8 del conto economico «Spese per godimento beni di terzi», quando è previsto un canone periodico, ferma restando la possibilità di contabilizzare il diritto tra le immobilizzazioni immateriali. La scelta riflette la diversa natura economica di ciascuna fattispecie, che va dall’acquisizione di un bene sostanzialmente assimilabile alla proprietà fino a una relazione contrattuale vicina alla locazione. Approfondimenti utili si trovano nelle voci immobili in proprietà, costi pluriennali e terreni adibiti a cave e discariche.

Rilevazione iniziale e valutazione

Se il diritto è acquistato contestualmente al fabbricato, il costo sostenuto si aggiunge a quello dell’immobile e concorre alla formazione del valore della voce B.II.1 (terreni e fabbricati). Se l’acquisto del diritto precede la costruzione, il costo del diritto si iscrive tra le immobilizzazioni immateriali e viene ammortizzato lungo la durata residua del diritto stesso; la costruzione successiva segue le regole proprie dei fabbricati. Nel caso di canone periodico, il costo di competenza dell’esercizio è rilevato alla voce B.8 (costi per godimento di beni di terzi) del conto economico, con eventuale rateo o risconto secondo l’OIC 18.

La valutazione successiva del diritto a tempo indeterminato non prevede ammortamento, perché il diritto è assimilato al terreno. Il diritto a tempo determinato iscritto tra le immobilizzazioni immateriali è ammortizzato in base alla durata residua del contratto. I fabbricati costruiti sul suolo sono ammortizzati secondo la loro vita utile, con la quota dell’area non ammortizzabile. I principi di riferimento sono l’OIC 16 per gli immobili, l’OIC 24 per le immobilizzazioni immateriali e l’OIC 12 per la composizione degli schemi.

Classificazione CEE e informativa

Nello stato patrimoniale il diritto di superficie trova collocazione in B.II.1 (terreni e fabbricati) oppure in B.I.7 (altre immobilizzazioni immateriali), mentre i fabbricati sono iscritti in B.II.1 (terreni e fabbricati). I canoni periodici e le locazioni figurano nel conto economico alla voce B.8 (costi per godimento di beni di terzi). La plusvalenza realizzata dal concedente per la cessione di un diritto a tempo indeterminato è rilevata alla voce A.5 «Altri ricavi e proventi». I risconti passivi per i ricavi da ripartire sono collocati nella voce E del passivo (ratei e risconti passivi). La nota integrativa deve indicare i criteri di valutazione adottati, la durata del diritto, gli ammortamenti e le eventuali plusvalenze o minusvalenze.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. Metodo e coefficienti di ammortamento per categoria di cespiti o per componente, quota di costi generali capitalizzati, criterio ed effetti di eventuali rivalutazioni, criterio per i beni ricevuti gratuitamente o in permuta e metodo di contabilizzazione dei contributi (a riduzione del costo o a risconto). Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Movimenti delle immobilizzazioni. Per ciascuna voce: costo, rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni precedenti; acquisizioni, spostamenti tra voci e alienazioni dell’esercizio; rivalutazioni, ammortamenti e svalutazioni dell’esercizio; totale delle rivalutazioni esistenti a fine esercizio. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 2, c.c.
• Impegni, garanzie e passività potenziali. L’importo complessivo degli impegni, delle garanzie e delle passività potenziali non risultanti dallo stato patrimoniale, con la natura delle garanzie reali prestate; distintamente quelli verso imprese del gruppo. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 9, c.c.; OIC 12, par. 122-126.
• Diritto di superficie. La durata del diritto, il criterio di scorporo dell’area e il periodo di ammortamento del fabbricato costruito, che non può superare la durata del diritto se a tempo determinato. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; movimenti delle immobilizzazioni; impegni, garanzie e passività potenziali; diritto di superficie (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Regola dello scorporo e indeducibilità per il diritto a tempo indeterminato

La risoluzione 157/E/2007 e la successiva risoluzione 192/E/2007 hanno chiarito che lo scorporo dell’area e l’indeducibilità dell’ammortamento si applicano solo quando il diritto di superficie è costituito a tempo indeterminato. In questa ipotesi il diritto è assimilato all’acquisto in proprietà del terreno: civilisticamente si contabilizza alla voce «Terreni e fabbricati», mentre ai fini delle imposte dirette si applica lo scorporo dell’area e il relativo valore non è ammortizzabile. Il diritto perpetuo attribuisce al superficiario un godimento di fatto equivalente a quello del proprietario.

Diritto a tempo determinato: tre casi

Se il diritto è costituito a tempo determinato, si distinguono tre situazioni. Nell’acquisto del diritto con costruzione già esistente, la contabilizzazione civilistica avviene alla voce «Terreni e fabbricati» e l’ammortamento è fiscalmente deducibile ai sensi dell’articolo 102 del TUIR. Nell’acquisto del diritto con successiva costruzione, la contabilizzazione civilistica avviene alla voce «Altre immobilizzazioni immateriali» e l’ammortamento è deducibile ai sensi dell’articolo 103 del TUIR, commisurato alla durata residua del diritto. Nel caso di pagamento di un canone periodico, il costo è rilevato nel conto economico alla voce «Spese per godimento beni di terzi» ed è deducibile secondo il principio di competenza previsto dall’articolo 109, comma 2, lettera a), del TUIR.

Concedente: plusvalenza, risconti e imposte anticipate

In capo al concedente, la costituzione di un diritto a tempo indeterminato genera una plusvalenza o minusvalenza pari alla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo sostenuto per il diritto. Il documento IRDCEC n. 16/2013 suggerisce, quando il costo del diritto non è indicato nell’atto, di ricorrere a una perizia e alla seguente proporzione: costo del diritto di superficie = (valore del diritto di superficie alla data di stipula del contratto : valore del terreno alla data di stipula del contratto) × costo storico del terreno. In tal modo si riduce il costo storico del terreno residuo, che può azzerarsi se il valore economico del diritto e quello della piena proprietà coincidono, potendo in tal caso l’immobile continuare a figurare nell’attivo al valore simbolico di un euro.

Se il diritto è a tempo determinato, la concessione origina ricavi da ripartire civilisticamente nel periodo contrattuale con la tecnica dei risconti passivi. Ai fini fiscali, invece, l’operazione è assimilata alla vendita, come precisato dalle risoluzioni 379/E/2008 e 112/E/2009 e dalla norma di comportamento AIDC 183/2012, con tassazione nell’esercizio in cui si verifica il trasferimento; la rateizzazione della plusvalenza, un tempo ammessa per gli immobili diversi dai beni-merce, non è più consentita per le plusvalenze realizzate dal 2026 (L. 199/2025). Il disallineamento tra la competenza civilistica ripartita e l’imputazione fiscale immediata richiede la contabilizzazione di imposte anticipate.