Edilizia – Costi, ricavi e rimanenze

Rimanenze da costruzione per la vendita: valutazione a costi specifici

Le rimanenze di fabbricati e aree in costruzione, quando l’impresa edifica in proprio per la successiva vendita, si valutano a costi specifici, sommando il costo di acquisto del terreno o del fabbricato da ristrutturare (maggiorato degli oneri accessori, delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, delle spese notarili e degli oneri di urbanizzazione), il costo di tutti i costi diretti e indiretti inerenti alla costruzione, e la quota di interessi passivi capitalizzabile, al netto degli sconti commerciali e finanziari rilevanti e del costo delle unità già vendute (il cosiddetto costo del venduto): non si tiene conto, nella valutazione, dei costi figurativi, quale il valore del lavoro prestato personalmente dall’imprenditore.

Capitalizzazione degli interessi passivi nelle rimanenze edilizie

Gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l’acquisto del terreno, per l’acquisto o la ristrutturazione del fabbricato, o per la costruzione, possono essere capitalizzati nel costo delle rimanenze quando il bene richiede un periodo di produzione significativo, a condizione che il valore del bene così incrementato non superi il valore di mercato: secondo un consolidato orientamento della Cassazione, per le imprese di costruzione gli interessi passivi relativi a un finanziamento richiesto per un intervento di ristrutturazione sono capitalizzabili anche se i lavori non sono ancora concretamente iniziati, essendo sufficiente la destinazione del finanziamento all’operazione immobiliare programmata. All’ultimazione del fabbricato, la capitalizzazione degli interessi nelle rimanenze si arresta, anche quando residui ancora un margine positivo rispetto al valore di mercato.

Cessioni gratuite di aree al Comune

Quando l’impresa di costruzione, per ottenere la licenza edilizia, è tenuta a cedere gratuitamente al Comune una porzione del terreno acquistato, tale cessione non costituisce una liberalità ma un onere direttamente funzionale all’ottenimento del titolo abilitativo: il costo complessivo di acquisto del terreno resta invariato, ma il costo unitario per metro quadro delle rimanenti aree edificabili aumenta proporzionalmente, dovendo l’intero costo originario essere ripartito su una superficie residua inferiore a quella complessivamente acquistata.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Svalutazioni e ripristini delle rimanenze. I criteri di svalutazione al valore di realizzo, gli eventuali ripristini del costo con il relativo effetto a conto economico e i gravami sulle rimanenze (pegno, riserva di proprietà). Principio contabile: OIC 13, par. 59-60 e 64.
• Oneri finanziari capitalizzati. L’ammontare degli oneri finanziari imputati nell’esercizio ai valori dell’attivo, distintamente per voce. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 8, c.c.
• Ripartizione dei ricavi. La ripartizione dei ricavi delle vendite e delle prestazioni per categorie di attività e per aree geografiche. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 10, c.c.; OIC 12, par. 114.
• Impegni, garanzie e passività potenziali. Le ipoteche sulle aree e sui fabbricati in costruzione e gli impegni assunti con i contratti preliminari. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 9, c.c.; OIC 12, par. 122-126.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; svalutazioni e ripristini delle rimanenze; oneri finanziari capitalizzati; impegni, garanzie e passività potenziali (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Competenza di costi e ricavi secondo la natura del bene ceduto

I ricavi dalla vendita di fabbricati sono di competenza dell’esercizio in cui interviene la stipula dell’atto notarile, salvo che le parti abbiano pattuito il differimento degli effetti traslativi, mentre per le vendite di cosa futura (un fabbricato non ancora esistente) il ricavo è di competenza dell’esercizio in cui il bene viene a esistenza: quando l’impresa vende singole porzioni immobiliari (appartamenti, box) prima del completamento dell’intero fabbricato, occorre imputare al costo del venduto anche i costi che dovranno ancora essere sostenuti per completare le opere esterne o comuni, secondo una stima quanto più possibile analitica.

Reverse charge nel comparto edile

I servizi resi in subappalto nel settore edile sono soggetti al meccanismo dell’inversione contabile: il subappaltatore fattura la prestazione al proprio committente senza addebito d’imposta, indicando in fattura la dicitura relativa all’operazione soggetta a reverse charge ai sensi dell’articolo 17, sesto comma, del DPR 633/1972, mentre il committente, quale debitore d’imposta, integra la fattura ricevuta indicando aliquota e imposta relativa, annotandola sia nel registro degli acquisti sia in quello delle vendite.

Contratto preliminare relativo a immobili da costruire

Per i preliminari relativi a immobili il cui permesso di costruire sia stato richiesto a partire dal 21 luglio 2005, il costruttore deve rilasciare al promissario acquirente una fideiussione a garanzia delle somme incassate o da incassare fino al trasferimento della proprietà, e successivamente consegnare una polizza assicurativa decennale a copertura dei danni materiali all’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi, manifestatisi dopo la stipula dell’atto definitivo. Il contratto preliminare relativo a un immobile da costruire deve rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, e va registrato entro venti giorni dalla sottoscrizione, con applicazione dell’imposta proporzionale su eventuali caparre o acconti pattuiti.

Bonus edilizi: una questione fiscale ancora aperta

Sul piano fiscale, la qualificazione dei bonus edilizi (quali il sismabonus e l’ecobonus) fruiti sotto forma di detrazione d’imposta resta oggetto di pareri non concordanti: secondo un primo orientamento, trattandosi della rettifica di un’imposta di per sé indeducibile ai sensi dell’articolo 99 del TUIR, il relativo importo non sarebbe imponibile ai fini IRES, in coerenza con quanto affermato dalla norma di comportamento dell’Associazione Italiana Dottori Commercialisti n. 224/2024; secondo un diverso orientamento amministrativo, il principio di derivazione dell’articolo 83 del TUIR attribuirebbe invece piena rilevanza fiscale alla qualificazione contabile del bonus come contributo. In assenza di un chiarimento definitivo da parte dell’Amministrazione finanziaria centrale, è opportuna una valutazione prudente caso per caso.

• Criterio di ripartizione del costo del terreno. Verificare che la ripartizione tra costo del venduto e rimanenze avvenga in base alla cubatura edificabile attribuita a ciascuna unità, e non alla sola superficie.
• Costi da sostenere per completare le opere esterne. Verificare la corretta stima e imputazione al costo del venduto dei costi ancora da sostenere quando l’impresa vende porzioni immobiliari prima del completamento dell’intero fabbricato.
• Reverse charge sui subappalti edili. Verificare la corretta applicazione del meccanismo dell’inversione contabile sui servizi resi in subappalto nel comparto edile.
• Fideiussione e polizza decennale. Verificare il rilascio della fideiussione e della polizza assicurativa decennale nei contratti preliminari relativi a immobili da costruire.