Locazione immobili

Collocazione

L’OIC 12 comprende in B.8 (costi per godimento di beni di terzi) i corrispettivi per l’utilizzo di beni materiali e immateriali non di proprietà: canoni di locazione e di noleggio, canoni di leasing, royalties, canoni per licenze d’uso e i relativi oneri accessori.

Competenza

I canoni si rilevano in base al periodo a cui si riferiscono: quelli pagati in anticipo si rinviano con un risconto attivo, quelli maturati e non ancora fatturati si stanziano a fine anno.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Impegni, garanzie e passività potenziali. L’importo complessivo degli impegni, delle garanzie e delle passività potenziali non risultanti dallo stato patrimoniale, con la natura delle garanzie reali prestate; distintamente quelli verso imprese del gruppo. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 9, c.c.; OIC 12, par. 122-126.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; impegni, garanzie e passività potenziali (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Il canone è deducibile per competenza, in base al periodo a cui si riferisce (art. 109, c. 2, lett. b, TUIR): conta la maturazione, non la fattura né il pagamento. Il canone anticipato che copre anche l’anno successivo si rinvia con un risconto attivo; quello posticipato di dicembre fatturato a gennaio si rileva come rateo o fattura da ricevere. Per i fabbricati abitativi concessi in uso ai dipendenti vale il limite dell’art. 95, c. 2, TUIR.

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione del conto economico (art. 5 D.Lgs. 446/1997): il costo classificato correttamente in B.8 (costi per godimento di beni di terzi) si deduce per l’importo iscritto in bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i componenti secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

Le locazioni di fabbricati strumentali sono esenti da IVA, salvo che il locatore scelga nel contratto di applicarla, al 22% (art. 10, c. 1, n. 8, DPR 633/1972); se applicata, l’IVA è detraibile per il conduttore che usa l’immobile nell’attività. Le locazioni di fabbricati abitativi sono di regola esenti. Il contratto sconta anche l’imposta di registro: 1% del canone annuo per gli immobili strumentali locati da soggetti IVA, 2% negli altri casi, divisa a metà tra locatore e conduttore.

• Contratto registrato. Conservarlo con gli aggiornamenti ISTAT.
• Risconti. Calcolare la quota dei canoni anticipati che riguarda l’anno successivo.
• Imposta di registro. Pagare la propria metà ogni anno.