Spese su immobili civili

Collocazione

L’OIC 12 comprende in B.14 (oneri diversi di gestione) i costi della gestione caratteristica che non trovano posto nelle altre voci della classe B: imposte indirette e tasse, minusvalenze da alienazione, sopravvenienze e insussistenze passive, liberalità, omaggi, quote associative e altri oneri minori. La voce è residuale: prima di usarla si verifica che il costo non appartenga a una voce specifica.

Competenza e debito

Le imposte e le tasse diverse da quelle sul reddito sono un costo dell’esercizio a cui si riferiscono, anche se si pagano dopo; l’importo maturato e non pagato alla chiusura è un debito tributario (D.12, debiti tributari), iscritto al valore nominale (OIC 19). Se il tributo è dovuto ma non ancora determinato, si stima e si iscrive un fondo per oneri (OIC 31).

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Applicazione della rilevanza. Se la società non applica un criterio perché gli effetti sono irrilevanti, i criteri con cui ha attuato questa facoltà. Obbligo di legge: art. 2423, c. 4, c.c.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; applicazione della rilevanza (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Gli immobili patrimonio concorrono al reddito con le regole dei redditi fondiari e le spese e gli altri componenti negativi relativi ad essi, comprese le quote di ammortamento, non sono deducibili (art. 90, c. 1 e 2, TUIR).

IRAP

Per le società di capitali l’IRAP segue il bilancio: le spese in B.14 (oneri diversi di gestione) si deducono, i canoni in A.5 (altri ricavi e proventi) si tassano.

IVA

Per i fabbricati abitativi l’IVA non è detraibile (art. 19-bis1, lett. i, DPR 633/1972).

Indeducibilità delle spese

Gli immobili che non sono strumentali né merce concorrono a formare il reddito nell’ammontare determinato secondo le regole dei redditi fondiari; le spese e gli altri componenti negativi relativi ad essi, comprese le quote di ammortamento, non sono ammessi in deduzione (art. 90, c. 1 e 2, TUIR). In dichiarazione si fa una variazione in aumento.

IRAP

Per le società di capitali l’IRAP segue il bilancio: le spese in B.14 (oneri diversi di gestione) si deducono e i canoni in A.5 (altri ricavi e proventi) si tassano; per gli immobili patrimonio, costi e ricavi rilevano per intero ai fini IRAP (art. 5 D.Lgs. 446/1997).

IVA

Per i fabbricati abitativi l’IVA relativa a spese di gestione e manutenzione è indetraibile, salvo le imprese di costruzione o ristrutturazione (art. 19-bis1, lett. i, DPR 633/1972); per i fabbricati non abitativi in locazione con IVA la detrazione spetta.

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (S.O. N. 26/L alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026) riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono per i periodi d’imposta fino al 2026; dal 2027, trattandosi di un testo unico di riordino, cambia la numerazione: l’art. 90 (proventi immobiliari) diventa l’art. 99.

• Sottoconto per immobile. Tenere un sottoconto per ogni immobile patrimonio, con spese e canoni.
• Ripresa in dichiarazione. Riprendere in aumento le spese ai fini IRES.
• Spese riaddebitate. Separare le spese riaddebitate all’inquilino, che sono un rimborso.
• Natura dell’immobile. Verificare che l’immobile non sia strumentale o merce.