Inquadramento generale
Spese condominiali - sono le quote dovute al condominio per gli immobili di proprietà dell’impresa: pulizia delle parti comuni, portierato, ascensore, riscaldamento centralizzato, amministratore, piccole manutenzioni comuni. Per i locali in affitto le spese condominiali sono di solito a carico dell’inquilino e riaddebitate dal proprietario.
Il documento delle spese condominiali è il rendiconto con il riparto dell’amministratore: non è una fattura, ma prova la spesa e la sua competenza.
Cosa ci rientra
- Voci del rendiconto. Pulizia e illuminazione delle parti comuni; compenso dell’amministratore; ascensore e portierato; riscaldamento centralizzato; manutenzioni ordinarie delle parti comuni.
Come riconoscerlo nei documenti
Rendiconto e rate dell’amministratore di condominio, che non emette fattura: il documento è la richiesta di pagamento con il riparto.
Differenze con conti simili
- Lavori straordinari deliberati dal condominio. Se aumentano il valore dell’immobile si capitalizzano.
- Immobili patrimonio. Le spese degli immobili non strumentali seguono le regole dell’art. 90 TUIR.
Collocazione in bilancio
B.7 (costi per servizi); gli interventi straordinari si capitalizzano.
Lavori straordinari
I lavori straordinari deliberati dal condominio che aumentano il valore dell’immobile si capitalizzano pro quota; quelli di manutenzione ordinaria sono costi.
Regole fiscali essenziali
- Imposte sui redditi. Il costo è deducibile per intero nell’esercizio di competenza (art. 109, c. 1 e 2, lett. b, TUIR).
- IRAP. Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione del conto economico (art. 5 D.Lgs. 446/1997): il costo classificato correttamente in B.7 (costi per servizi) si deduce per l’importo iscritto in bilancio.
- IVA. Il condominio non è un soggetto IVA e le quote non hanno IVA: l’IVA pagata dal condominio ai suoi fornitori è compresa nella quota e non è detraibile per l’impresa condòmina.
Spese condominiali: esempio di contabilizzazione
Una società paga la rata trimestrale del condominio dell’ufficio di proprietà: 400 euro.
Le quote condominiali degli immobili di proprietà strumentali sono costi in B.7 (costi per servizi), deducibili per competenza; il condominio non applica IVA.
Principi contabili (OIC)
Collocazione e competenza
L’OIC 12 comprende in B.7 i costi per servizi. Si rilevano quando il servizio è reso: quelli continuativi pagati in anticipo si ripartiscono con i risconti, quelli già resi e non fatturati si stanziano come fatture da ricevere (OIC 18).
Conguagli
A fine anno si stanzia il conguaglio stimato delle spese dell’esercizio, che l’amministratore approverà l’anno dopo.
Nota integrativa
Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.
- Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).
Relazione sulla gestione
La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).
Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).
Disciplina fiscale
Imposte sui redditi
Il costo è deducibile per intero nell’esercizio di competenza (art. 109, c. 1 e 2, lett. b, TUIR). Per i servizi la competenza è la data in cui la prestazione è ultimata; per quelli resi in modo continuativo in base a contratti con corrispettivi periodici è la data di maturazione dei corrispettivi. Il momento della fattura e del pagamento non contano: a fine anno i servizi già ricevuti ma non fatturati si rilevano come fatture da ricevere, i canoni pagati in anticipo si rinviano con un risconto. Per le società in derivazione rafforzata (art. 83 TUIR) valgono i criteri di imputazione del bilancio. Servono l’inerenza all’attività e un documento che provi la spesa. Per gli immobili patrimonio le spese non sono deducibili (art. 90, c. 2, TUIR).
IRAP
Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione del conto economico (art. 5 D.Lgs. 446/1997): il costo classificato correttamente in B.7 (costi per servizi) si deduce per l’importo iscritto in bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i componenti secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).
IVA
Il condominio non è un soggetto IVA e le quote non hanno IVA: l’IVA pagata dal condominio ai suoi fornitori è compresa nella quota e non è detraibile per l’impresa condòmina.
Rate condominiali dell’ufficio di proprietà
Una società paga la rata trimestrale del condominio dell’ufficio di proprietà: 400 euro.
1. Pagamento della rata trimestrale - 1° ottobre 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Spese condominiali (B.7) | 400,00 | - |
| Banca c/c (C.IV.1) | - | 400,00 |
| Totale | 400,00 | 400,00 |
2. Stanziamento del conguaglio dell’anno - 31 dicembre 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Spese condominiali (B.7) | 150,00 | - |
| Altri debiti (D.14) | - | 150,00 |
| Totale | 150,00 | 150,00 |
Il rendiconto provvisorio indica un conguaglio a carico di 150 euro per il 2025.
3. Pagamento del conguaglio - 15 marzo 2026
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Altri debiti (D.14) | 150,00 | - |
| Banca c/c (C.IV.1) | - | 150,00 |
| Totale | 150,00 | 150,00 |
Il conguaglio approvato dall’assemblea si paga nel 2026.
Controlli prima della dichiarazione
- Rendiconto. Conservare rendiconto e riparto.
- Conguaglio. Stanziare il conguaglio stimato.
- Immobili patrimonio. Separare le spese degli immobili non strumentali.
Errori ricorrenti
IVA detratta sulle quote
Il condominio non emette fattura con IVA.
Lavori straordinari spesati
Se migliorativi si capitalizzano.
Spese di immobili patrimonio dedotte
Non sono deducibili.