Manutenzioni di beni locati a terzi

Collocazione

L’OIC 12 comprende in B.14 (oneri diversi di gestione) i costi della gestione caratteristica che non trovano posto nelle altre voci della classe B: imposte indirette e tasse, minusvalenze da alienazione, sopravvenienze e insussistenze passive, liberalità, omaggi, quote associative e altri oneri minori. La voce è residuale: prima di usarla si verifica che il costo non appartenga a una voce specifica.

Manutenzioni e riparazioni

Le spese di manutenzione e riparazione che mantengono il bene in efficienza si rilevano a conto economico nell’esercizio; quelle di ammodernamento e trasformazione che ne accrescono utilità o vita si capitalizzano (OIC 16).

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Applicazione della rilevanza. Se la società non applica un criterio perché gli effetti sono irrilevanti, i criteri con cui ha attuato questa facoltà. Obbligo di legge: art. 2423, c. 4, c.c.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; applicazione della rilevanza (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Per i beni strumentali concessi in locazione, le manutenzioni seguono il limite del 5% del costo dei beni ammortizzabili (art. 102, c. 6, TUIR); per gli immobili patrimonio non sono deducibili (art. 90).

IRAP

Per le società di capitali la base IRAP è la differenza tra valore e costi della produzione del conto economico (art. 5 D.Lgs. 446/1997): il costo classificato correttamente in B.14 (oneri diversi di gestione) si deduce per l’importo iscritto in bilancio. Le società di persone e le imprese individuali che non hanno optato per il metodo di bilancio assumono i componenti secondo le regole del TUIR (art. 5-bis).

IVA

L’IVA addebitata dal fornitore è detraibile (art. 19 DPR 633/1972) se il servizio serve a un’attività che genera operazioni imponibili. La detrazione si esercita, con la fattura ricevuta, al più tardi nella dichiarazione IVA dell’anno in cui l’imposta è diventata esigibile; una fattura ricevuta entro il 15 del mese successivo si può detrarre nel mese dell’operazione, salvo che sia dell’anno precedente (art. 1 DPR 100/1998). Con operazioni esenti la detrazione si riduce secondo il pro-rata (art. 19, c. 5, e art. 19-bis).

Limite del 5%

Le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione che dal bilancio non risultano imputate a incremento del costo dei beni sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo dei beni materiali ammortizzabili risultante all’inizio dell’esercizio dal registro dei beni ammortizzabili; l’eccedenza si deduce in quote costanti nei cinque esercizi successivi (art. 102, c. 6, TUIR). Per gli immobili patrimonio le spese non sono deducibili (art. 90, c. 2, TUIR).

Ai fini IRAP

Per le società di capitali le manutenzioni e riparazioni non scontano il limite del 5%: sono deducibili per l’importo iscritto in bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997).

IVA

L’IVA sulle manutenzioni di beni strumentali all’attività è detraibile secondo le regole generali (art. 19 DPR 633/1972).

Nuovo testo unico dal 2027

Il D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 (S.O. N. 26/L alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026) riordina il TUIR in un testo unico che si applica dal 1° gennaio 2027. Le norme citate in questa voce valgono per i periodi d’imposta fino al 2026; dal 2027, trattandosi di un testo unico di riordino, cambia la numerazione: l’art. 102 (ammortamento dei beni materiali, con il limite del 5% (c. 11)) diventa l’art. 111; l’art. 90 (proventi immobiliari) diventa l’art. 99.

• Manutenzione o incremento. Distinguere gli interventi che mantengono il bene da quelli che lo migliorano, da capitalizzare.
• Limite del 5%. Sommare le manutenzioni dell’anno e confrontarle con il 5% del costo dei beni ammortizzabili.
• Contratto con l’utilizzatore. Verificare che la manutenzione sia a carico del proprietario.
• Fatture da ricevere. Stanziare a fine anno gli interventi eseguiti e non fatturati.