Manutenzioni e riparazioni su immobili non strumentali

Manutenzione ordinaria e straordinaria

Per l’OIC 16 le manutenzioni ordinarie, che mantengono i beni in efficienza, sono costi dell’esercizio in B.7 (costi per servizi) se eseguite da terzi; quelle straordinarie, che aumentano in modo significativo e misurabile capacità, produttività, sicurezza o vita utile, si capitalizzano sul bene.

Investimenti immobiliari

Gli immobili civili non strumentali sono immobilizzazioni materiali (OIC 16); le manutenzioni ordinarie sono costi dell’esercizio, quelle straordinarie si capitalizzano.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Imposte sui redditi

Gli immobili patrimonio concorrono al reddito d’impresa secondo le regole dei redditi fondiari (art. 90, c. 1, TUIR): se locati, per il maggiore tra il canone ridotto delle spese di manutenzione ordinaria documentate, fino al 15% del canone, e la rendita catastale rivalutata; se non locati, per la rendita catastale. Le spese e gli altri componenti negativi relativi a questi immobili non sono deducibili (art. 90, c. 2): le manutenzioni ordinarie contano solo per ridurre il canone, entro il 15%. In dichiarazione si fa una variazione in aumento per il costo e una in diminuzione per i canoni, sostituiti dal reddito fondiario.

IRAP

Per le società di capitali l’IRAP segue il bilancio (art. 5 D.Lgs. 446/1997): i canoni degli immobili patrimonio concorrono alla base in A.5 (altri ricavi e proventi) e le spese iscritte in B.7 (costi per servizi) si deducono. La regola dell’art. 90 TUIR, che sostituisce costi e ricavi con il reddito fondiario, vale solo per l’IRES.

IVA

Per i fabbricati abitativi l’IVA sulle manutenzioni non è detraibile, salvo che l’impresa li costruisca o li rivenda (art. 19-bis1, lett. i, DPR 633/1972). Per i fabbricati non abitativi locati con IVA la detrazione segue le regole ordinarie. Se l’intervento riguarda un edificio ed è eseguito da un’impresa di installazione di impianti, di completamento, come tinteggiatura, intonaci e infissi, o di pulizia, si applica l’inversione contabile (art. 17, c. 6, lett. a-ter, DPR 633/1972): il fornitore fattura senza IVA e l’impresa committente la integra e la annota negli acquisti e nelle vendite. Se l’IVA integrata è indetraibile, resta a carico dell’impresa come costo.

• Sottoconto per immobile. Tenere le spese separate per ciascun immobile patrimonio.
• Riduzione del canone. Calcolare la riduzione del canone fino al 15%.
• Inversione contabile. Verificare le fatture per lavori su edifici.