Provvigioni su vendita di cosa futura e prescrizione

La rilevazione della provvigione segue i principi contabili nazionali. L’OIC 12 definisce la composizione degli schemi di bilancio, l’OIC 15 disciplina i crediti del mediatore, l’OIC 19 i debiti verso il mediatore, l’OIC 18 i ratei e i risconti e l’OIC 25 le imposte sul reddito. La qualificazione contabile costituisce il punto di partenza per ogni valutazione fiscale successiva.

Rilevazione della provvigione passiva

Il costo dell’intermediazione si rileva quando la prestazione del mediatore è ultimata. Nella vendita di cosa futura, l’attività di intermediazione si considera conclusa con il perfezionamento del contratto consensuale, che avviene con il consenso delle parti. Il costo trova quindi collocazione nell’esercizio in cui il contratto è concluso, anche se il bene non è ancora venuto a esistenza e il ricavo di vendita sarà realizzato in un periodo successivo.

Se alla data di chiusura la prestazione è ultimata ma la fattura non è ancora pervenuta, l’onere di competenza si rileva comunque, con contropartita un rateo passivo. Il rateo rappresenta la quota di costo maturata e non ancora documentata.

Valutazione e correlazione con il bene futuro

Per i beni mobili futuri, la provvigione è un costo di periodo e non viene sospesa in attesa del ricavo. Per gli immobili futuri, invece, l’effetto traslativo si produce quando il bene viene a giuridica esistenza: il costo dell’intermediazione può essere capitalizzato nel valore del bene in corso di costruzione, secondo la sua destinazione. In questa ipotesi la correlazione con il ricavo si realizza attraverso il valore dell’immobile, che confluirà nel costo di competenza degli esercizi successivi o nel costo del bene destinato alla vendita.

Assestamenti di chiusura

Alla chiusura occorre verificare che tutte le provvigioni maturate siano rilevate. Se la prestazione è ultimata e la fattura è già stata ricevuta, il debito è iscritto al valore nominale. Se la fattura non è ancora pervenuta, si iscrive un rateo passivo. Se il costo riguarda anche esercizi successivi, si iscrive un risconto attivo. Il rateo e il risconto non generano movimenti di denaro: distribuiscono nel tempo un costo già maturato o già pagato.

Collocazione nel bilancio CEE

Nello schema ordinario, la provvigione passiva per intermediazione confluisce nel conto economico, B.7 - Per servizi. Se il costo è capitalizzato nel valore di un immobile in costruzione, trova collocazione tra le immobilizzazioni materiali in corso O, se il bene è destinato alla vendita, tra le rimanenze. Il debito verso il mediatore si iscrive in D.7 - Debiti verso fornitori. Il rateo passivo rientra in E - Ratei e risconti del passivo; il risconto attivo in D - Ratei e risconti dell’attivo.

Per il mediatore, la provvigione attiva costituisce un ricavo e si iscrive in A.1 - Ricavi delle vendite e delle prestazioni. Il credito verso il cliente trova collocazione in C.II (crediti dell’attivo circolante) - Crediti verso clienti.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Composizione. La composizione dei ratei e risconti, compresi quelli relativi alle provvigioni di competenza di esercizi futuri. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 7, c.c.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Il periodo di competenza dei costi per l’acquisto di servizi è individuato dall’articolo 109 TUIR in quello in cui la prestazione viene ultimata, salvo le eccezioni previste dalla norma. La provvigione del mediatore è un costo per un servizio di intermediazione: la sua deduzione segue quindi il momento di ultimazione della prestazione, non il momento di realizzazione del ricavo di vendita.

Ultimazione della prestazione e articolo 109 TUIR

Nella vendita di cosa futura, il contratto si perfeziona con il consenso delle parti, senza necessità della consegna del bene. La prestazione dell’intermediario si considera ultimata in quel momento. Il diritto alla provvigione sorge con la conclusione del contratto di vendita e non richiede l’esecuzione dell’ordine, in assenza di diversa pattuizione. La provvigione è certa nella sua esistenza e oggettivamente determinabile, perché la sua quantificazione non dipende da successive previsioni contrattuali o dal prezzo finale di vendita.

Ne consegue che la deduzione compete nell’esercizio di conclusione del contratto, anche se il venditore realizzerà e contabilizzerà il ricavo solo in un periodo d’imposta successivo. La conclusione prescinde dalla correlazione costi-ricavi che, sotto il profilo civilistico, sembrerebbe preferibile per la determinazione del risultato economico di periodo. Prevale il criterio dell’ultimazione della prestazione di servizi, in coerenza con la natura autonoma e già compiuta dell’attività di intermediazione rispetto al successivo trasferimento del bene futuro.

Immobili futuri e correlazione con giuridica esistenza

Per i beni immobili futuri vale un temperamento. L’effetto traslativo si produce nell’esercizio in cui gli immobili vengono a giuridica esistenza, ai sensi dell’articolo 1472 c.c. La correlazione tra il costo dell’intermediazione e il ricavo dalla vendita appare in questo caso inevitabile, come chiarito dalla risoluzione ministeriale 176/1998. La distinzione rispetto agli altri beni futuri riflette la particolare disciplina dell’effetto traslativo immobiliare, intrinsecamente legato al momento di venuta a esistenza del bene.

Prescrizione del diritto alla provvigione

Il diritto dell’agente alla provvigione decorre dalla scadenza del termine ultimo per il pagamento e si prescrive in cinque anni, ai sensi dell’articolo 2948, n. 4, c.c., che assoggetta a prescrizione breve le prestazioni periodiche. Il diritto del mediatore alla provvigione si prescrive invece in un anno, ai sensi dell’articolo 2950 c.c. Per l’agente il termine decorre anche se il rapporto è nel frattempo cessato. La cessazione del rapporto di agenzia non interrompe né sospende il decorso della prescrizione.

Indennità di fine rapporto e termine decennale

L’indennità suppletiva di clientela e l’indennità sostitutiva del preavviso seguono invece il termine decennale, non essendo previste da una norma specifica di prescrizione breve. La differenza riflette la diversa natura giuridica dei crediti: la provvigione è un compenso periodico e ricorrente, mentre le indennità sono crediti eventuali e unitari, liquidati una tantum alla cessazione del rapporto. Per l’indennità di cessazione prevista dall’articolo 1751 c.c. opera inoltre un termine di decadenza di un anno dallo scioglimento del rapporto per la richiesta al preponente.

Il prospetto fiscale deve essere riconciliato con i contratti, le fatture e i mastri contabili. Per ciascuna provvigione deve essere chiaro quale rapporto l’ha generata, in quale esercizio la prestazione è stata ultimata e come il costo è stato contabilizzato.

• Esercizio di conclusione del contratto. Nella vendita di cosa futura mobile, la provvigione è di competenza dell’esercizio di perfezionamento del contratto consensuale, non di quello in cui il ricavo sarà realizzato.
• Immobili futuri. Per gli immobili futuri la deduzione segue la giuridica esistenza del bene; il costo va capitalizzato e non imputato direttamente al conto economico dell’esercizio di conclusione.
• Ratei e risconti. Occorre verificare che i costi maturati e non fatturati siano rilevati con un rateo passivo e che i costi già pagati ma di competenza futura siano sospesi con un risconto attivo.
• Prescrizione. Per le provvigioni dell’agente il termine quinquennale decorre dalla scadenza del termine di pagamento e non è interrotto dalla cessazione del rapporto; il diritto del mediatore si prescrive invece in un anno dalla conclusione dell’affare. Le indennità di fine rapporto seguono il termine decennale.
• Indennità di cessazione. Per la richiesta al preponente opera un termine di decadenza di un anno dallo scioglimento del rapporto, distinto dalla prescrizione del credito.
• Documentazione. Contratti, fatture e conteggi devono confermare importi, date e natura della prestazione. La sola presenza del costo in bilancio non risolve le questioni di competenza.