Inquadramento generale
Valutazione immobili per mutui - è il compenso della perizia di stima dell’immobile che la banca richiede per concedere un mutuo ipotecario, addebitato all’impresa.
La stessa logica vale per le altre spese di istruttoria del mutuo, come la commissione di istruttoria e le spese notarili: sono tutte costi per ottenere il prestito.
Cosa ci rientra
- Cosa ci rientra. Perizia di stima dell’immobile offerto in garanzia; sopralluogo del perito della banca.
Come riconoscerlo nei documenti
Addebito della banca o fattura del perito incaricato, con il riferimento alla pratica di mutuo.
Differenze con conti simili
- Spese di istruttoria. Sono oneri accessori del finanziamento.
- Imposta sostitutiva sui mutui. È un tributo legato al finanziamento.
Collocazione in bilancio
B.7 (costi per servizi) nei bilanci che non applicano il costo ammortizzato; con il costo ammortizzato è un costo di transazione del mutuo, ripartito con il tasso effettivo tra gli oneri finanziari.
IRAP
Se la perizia resta in B.7 (costi per servizi), ripartita con i risconti, è deducibile ai fini IRAP; se confluisce negli oneri finanziari con il costo ammortizzato, non lo è.
Regole fiscali essenziali
- Imposte sui redditi. Se la società applica il costo ammortizzato (OIC 19), la perizia è un costo di transazione: riduce il valore iniziale del debito e si ripartisce sulla durata del mutuo come onere finanziario, deducibile secondo il bilancio (derivazione rafforzata) e soggetto all’art. 96.
- IRAP. Se resta in B.7 (costi per servizi) è deducibile ai fini IRAP; se confluisce negli oneri finanziari secondo il costo ammortizzato, non lo è.
- IVA. L’IVA addebitata dal fornitore è detraibile (art. 19 DPR 633/1972) se il servizio serve a un’attività che genera operazioni imponibili.
Valutazione immobili per mutui: esempio di contabilizzazione
Il perito incaricato dalla banca fattura all’impresa la perizia dell’immobile offerto in garanzia per un mutuo decennale: 400 euro più IVA.
La perizia richiesta dalla banca per un mutuo è un costo di transazione del finanziamento: si ripartisce sulla durata del mutuo, con il costo ammortizzato o con i risconti.
Principi contabili (OIC)
Costi di transazione
L’OIC 19 considera costi di transazione le spese sostenute per ottenere il finanziamento: con il costo ammortizzato riducono il valore iniziale del debito; senza, si ripartiscono con i risconti lungo la durata del prestito.
Servizi bancari
Le commissioni e le spese per servizi bancari non finanziari, come incassi, pagamenti, tenuta del conto e custodia, stanno in B.7 (costi per servizi); interessi e commissioni per la concessione di finanziamenti vanno invece in C.17 (interessi e altri oneri finanziari).
Nota integrativa
Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.
- Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).
Relazione sulla gestione
La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).
Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).
Disciplina fiscale
Imposte sui redditi
Se la società applica il costo ammortizzato (OIC 19), la perizia è un costo di transazione: riduce il valore iniziale del debito e si ripartisce sulla durata del mutuo come onere finanziario, deducibile secondo il bilancio (derivazione rafforzata) e soggetto all’art. 96. Nei bilanci abbreviati e delle micro-imprese che non lo applicano, la spesa si ripartisce di norma con i risconti sulla durata del prestito ed è deducibile per le quote imputate.
IRAP
Se resta in B.7 (costi per servizi) è deducibile ai fini IRAP; se confluisce negli oneri finanziari secondo il costo ammortizzato, non lo è.
IVA
L’IVA addebitata dal fornitore è detraibile (art. 19 DPR 633/1972) se il servizio serve a un’attività che genera operazioni imponibili. La detrazione si esercita, con la fattura ricevuta, al più tardi nella dichiarazione IVA dell’anno in cui l’imposta è diventata esigibile; una fattura ricevuta entro il 15 del mese successivo si può detrarre nel mese dell’operazione, salvo che sia dell’anno precedente (art. 1 DPR 100/1998). Con operazioni esenti la detrazione si riduce secondo il pro-rata (art. 19, c. 5, e art. 19-bis).
Perizia per un mutuo decennale di una micro-impresa
Il perito incaricato dalla banca fattura all’impresa la perizia dell’immobile offerto in garanzia per un mutuo decennale: 400 euro più IVA.
1. Fattura del perito - 1° luglio 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Valutazione immobili per mutui (B.7) | 400,00 | - |
| IVA a credito (C.II.5-bis) | 88,00 | - |
| Debiti verso fornitori (D.7) | - | 488,00 |
| Totale | 488,00 | 488,00 |
Il mutuo dura dieci anni dal 1° luglio 2025; la società non applica il costo ammortizzato. Se la perizia è addebitata dalla banca insieme al finanziamento, di norma è un onere accessorio esente da IVA.
2. Pagamento del fornitore - 31 luglio 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Debiti verso fornitori (D.7) | 488,00 | - |
| Banca c/c (C.IV.1) | - | 488,00 |
| Totale | 488,00 | 488,00 |
3. Risconto della quota dell’anno successivo - 31 dicembre 2025
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Risconti attivi (D dell’attivo) | 380,00 | - |
| Valutazione immobili per mutui (B.7) | - | 380,00 |
| Totale | 380,00 | 380,00 |
La quota del 2025 è 400 / 10 × 6/12 = 20 euro; il resto, 380 euro, si rinvia.
4. Riapertura del risconto - 1° gennaio 2026
| Conto | Dare (€) | Avere (€) |
|---|---|---|
| Valutazione immobili per mutui (B.7) | 380,00 | - |
| Risconti attivi (D dell’attivo) | - | 380,00 |
| Totale | 380,00 | 380,00 |
A fine 2026 si rinvierà di nuovo la parte residua, 340 euro.
Controlli prima della dichiarazione
- Criterio. Verificare se il bilancio applica il costo ammortizzato.
- Durata. Ripartire sulla durata del mutuo.
- Estinzione anticipata. Spesare il residuo se il mutuo si estingue.
Errori ricorrenti
Perizia spesata nell’anno
Va ripartita.
Perizia sommata al costo dell’immobile
Riguarda il mutuo, non l’acquisto.
Residuo dimenticato dopo l’estinzione
Va spesato.