Caparra

Caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria, disciplinata dall’articolo 1385 c.c., ha lo scopo di vincolare maggiormente i contraenti: se il contratto va a buon fine, la caparra viene restituita o considerata come acconto sul prezzo. Se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra parte trattiene la caparra; se è inadempiente la parte che ha ricevuto la caparra, questa deve restituire il doppio della somma ricevuta. Resta comunque data alla parte non inadempiente la facoltà di chiedere l’esecuzione del contratto o la risoluzione, con il risarcimento del maggior danno secondo le regole ordinarie. Scrivere espressamente nel contratto preliminare che il versamento è effettuato «a titolo di caparra e principio di pagamento» comporta anche l’assoggettamento a IVA della somma versata, in quanto qualificabile come acconto sul prezzo.

Se il preliminare indica semplicemente «caparra» senza ulteriori precisazioni, si intende riferirsi alla caparra confirmatoria; se invece si limita a indicare «pagamento» o formule equivalenti, si intende versato un acconto, secondo diverse pronunce della Cassazione. Una caparra confirmatoria di notevole consistenza, ad esempio pari alla metà o più dell’intero corrispettivo pattuito, può costituire un elemento decisivo per escludere che si tratti di una somma con semplice funzione risarcitoria per l’inadempimento, anche se le parti la definiscono espressamente tale (Cassazione 8 giugno 1992, n. 7056): in tal caso si configura la corresponsione di un acconto.

Caparra penitenziale

La caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 c.c., è il corrispettivo che il promissario dà al promittente per riservarsi esplicitamente il diritto di recesso dal contratto, abbandonando la caparra; pari diritto di recesso spetta al promittente, che in tal caso restituisce il doppio della somma ricevuta. A differenza della caparra confirmatoria, la caparra penitenziale non ha funzione di garanzia dell’adempimento ma di corrispettivo per un diritto di recesso pattuito.

Clausola penale

Con la clausola penale, disciplinata dagli articoli 1382-1384 c.c., i contraenti disciplinano preventivamente gli effetti dell’inadempimento concordando una liquidazione convenzionale del danno. La penale è dovuta indipendentemente dalla prova del danno effettivamente subito.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Criteri di valutazione. I criteri applicati nella valutazione della voce, nelle rettifiche di valore e nella conversione degli importi in valuta estera. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 1, c.c.
• Variazioni della voce. Le caparre ricevute o versate, iscritte tra gli acconti (D.6) o tra i crediti. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 4, c.c.
• Impegni, garanzie e passività potenziali. L’importo complessivo degli impegni, delle garanzie e delle passività potenziali non risultanti dallo stato patrimoniale, con la natura delle garanzie reali prestate; distintamente quelli verso imprese del gruppo. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 9, c.c.; OIC 12, par. 122-126.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata restano dovute: criteri di valutazione; impegni, garanzie e passività potenziali (art. 2435-bis, c. 5, c.c.). Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

IVA e imposta di registro

I versamenti effettuati a titolo di caparra confirmatoria, avendo funzione risarcitoria e non di anticipo del corrispettivo, non sono soggetti a IVA; la ricevuta, o l’eventuale fattura esclusa da IVA, deve essere assoggettata a imposta di bollo. I contratti preliminari di compravendita immobiliare sono soggetti a registrazione entro trenta giorni dalla sottoscrizione, a tassa fissa; in presenza di una caparra confirmatoria è inoltre dovuta l’imposta proporzionale di registro dello 0,50%, che sarà imputata all’imposta principale eventualmente dovuta in sede di registrazione del contratto definitivo. La caparra penitenziale, avendo invece funzione di predeterminazione del danno da recesso, è esclusa da IVA; alla sottoscrizione del preliminare che la prevede si applica comunque la stessa imposta di registro proporzionale dello 0,50% (art. 9 della tariffa allegata al DPR 131/1986), mentre l’aliquota del 3% (art. 28 del medesimo decreto) è dovuta solo in un momento successivo ed eventuale, quando il diritto di recesso viene effettivamente esercitato e il vincolo contrattuale si scioglie: lo ha chiarito la Cassazione con la sentenza n. 12398 del 7 maggio 2024, escludendo che il 3% sia automaticamente dovuto già alla registrazione del preliminare.

Con l’interpello n. 403/2022 l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’atto di risoluzione per mutuo consenso di un contratto preliminare rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 28, comma 2, del DPR 131/1986 ed è soggetto all’imposta di registro proporzionale per le prestazioni derivanti dalla risoluzione, quale la restituzione della somma a suo tempo versata a titolo di caparra confirmatoria.

Imposte dirette

I ricavi conseguenti all’acquisizione a titolo definitivo di caparre trattenute per l’inadempimento della controparte sono rilevati nella voce A.5 - Altri ricavi e proventi; le perdite di caparre versate e non recuperate per inadempimento imputabile a chi le ha versate trovano invece collocazione nella voce B.14 - Oneri diversi di gestione.

Ai sensi dell’articolo 109 del TUIR, la penale prevista da una clausola penale è deducibile nell’esercizio in cui diventa certa nell’an e oggettivamente determinabile nel quantum, condizioni che si verificano normalmente nell’esercizio in cui la controparte non inadempiente ne fa richiesta (circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 29/E/2011).

• Qualificazione della somma. Verificare dal testo del preliminare se si tratta di caparra confirmatoria, caparra penitenziale o semplice acconto: la dizione utilizzata condiziona il trattamento IVA e di registro.
• Caparre di importo elevato. Una caparra confirmatoria di importo particolarmente elevato rispetto al prezzo può essere riqualificata come acconto dalla giurisprudenza.
• Registro. Verificare l’aliquota applicabile (0,50% per la caparra confirmatoria, 3% per la caparra penitenziale) e l’imputazione dell’imposta proporzionale a quella dovuta sul contratto definitivo.
• Risoluzione del preliminare. In caso di risoluzione consensuale con restituzione della caparra, verificare l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale sulla prestazione di restituzione.
• Clausola penale. La deduzione della penale richiede certezza dell’an e determinabilità del quantum, condizioni verificate di regola nell’esercizio della richiesta della controparte.