Lease-back

Ripartizione della plusvalenza secondo la durata del contratto

Secondo l’articolo 2425-bis, quarto comma, c.c., la plusvalenza derivante dalla cessione del bene nell’ambito di un’operazione di lease-back non è immediatamente imputata per intero a conto economico, ma va ripartita in funzione della durata del contratto di locazione finanziaria: la ripartizione avviene mediante la tecnica dei risconti passivi, imputando la plusvalenza a conto economico in quote costanti lungo l’intera durata del leasing, a partire dal momento in cui il contratto di retrolocazione finanziaria decorre.

Trattamento della minusvalenza

Quando dall’operazione di lease-back emerge una minusvalenza, il suo trattamento dipende dal raffronto tra il prezzo di cessione e il valore di mercato del bene: se la cessione avviene al valore di mercato, la minusvalenza configura una perdita durevole di valore e va imputata per intero a conto economico nell’esercizio della cessione; se invece la cessione avviene a un valore inferiore a quello di mercato, la minusvalenza va scomposta, imputando a conto economico immediatamente solo la differenza tra il valore netto contabile e il valore di mercato, mentre l’ulteriore differenza tra il valore di mercato e il prezzo di cessione, costituendo una sorta di integrazione dei canoni di leasing altrimenti più elevati, va ripartita lungo la durata del contratto.

Le informazioni che la nota integrativa deve fornire su questa voce, con la fonte dell’obbligo.

• Leasing finanziario. Per i contratti che trasferiscono la parte prevalente dei rischi e benefici, un prospetto con valore attuale dei canoni non scaduti, onere finanziario dell’esercizio e valore al quale i beni sarebbero iscritti come immobilizzazioni, con ammortamenti e rettifiche. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 22, c.c.; OIC 12, Appendice A.
• Plusvalenza differita. Nelle operazioni di vendita e retrolocazione finanziaria, la plusvalenza rinviata tramite risconto e la sua ripartizione sulla durata del contratto. Principio contabile: OIC 12, Appendice A.
• Composizione. La composizione delle voci ratei e risconti, altri fondi e altre riserve. Obbligo di legge: art. 2427, c. 1, n. 7, c.c.

Bilancio abbreviato e micro-imprese. Nel bilancio in forma abbreviata queste informazioni non sono richieste dall’art. 2435-bis, c. 5, c.c., salvo che servano a una rappresentazione veritiera e corretta. Le micro-imprese sono esonerate dalla nota integrativa se in calce allo stato patrimoniale indicano impegni, garanzie e passività potenziali e i compensi e crediti di amministratori e sindaci (art. 2427, c. 1, n. 9 e 16); se la redigono, seguono le regole del bilancio abbreviato (art. 2435-ter c.c.).

La legge non prevede per questa voce informazioni specifiche nella relazione sulla gestione. Se i suoi effetti sono significativi, ne dà conto l’analisi generale della situazione, dell’andamento della gestione e dei principali rischi e incertezze (art. 2428, c. 1, c.c.).

Esoneri. Le società che redigono il bilancio in forma abbreviata non sono tenute alla relazione se forniscono in nota integrativa le informazioni sulle azioni proprie e della controllante (art. 2435-bis, c. 7, c.c.); le micro-imprese, se le riportano in calce allo stato patrimoniale (art. 2435-ter c.c.).

Piena rilevanza fiscale della ripartizione civilistica

Per i soggetti che applicano il principio di derivazione rafforzata, l’imputazione contabile della plusvalenza secondo la durata del contratto di leasing assume piena rilevanza anche ai fini fiscali, senza necessità di variazioni in dichiarazione dei redditi: ne restano escluse le micro-imprese che non abbiano optato per la redazione del bilancio in forma ordinaria o abbreviata, per le quali continua ad applicarsi la disciplina ordinaria delle plusvalenze dell’articolo 86 del TUIR, con tassazione integrale nell’esercizio di realizzo: dal 2026 la rateizzazione è ammessa solo per le cessioni di aziende o rami (L. 199/2025). La minusvalenza da lease-back, quando immediatamente imputata a conto economico per la parte eccedente il valore di mercato, è deducibile secondo le regole ordinarie dell’articolo 101 del TUIR.

Scorporo del terreno nel lease-back di immobili

Per determinare la quota indeducibile dei canoni riferita al terreno nel lease-back di un fabbricato, occorre fare riferimento al valore pattuito per il terreno nel contratto di compravendita intercorso tra l’impresa cedente e la società di leasing, e non al costo originario di acquisto sostenuto in precedenza dall’impresa cedente, data la piena efficacia giuridica e tributaria dell’operazione di cessione: quando invece l’operazione riguarda un terreno su cui la società di leasing costruisce un fabbricato da concedere in locazione finanziaria alla medesima impresa cedente, si ritiene invece rilevante, per il calcolo della quota indeducibile, il costo di acquisto originariamente sostenuto dall’impresa quale utilizzatrice, in applicazione del principio di equivalenza tra l’acquisto di un terreno in leasing e in proprietà diretta.

Lease-back infragruppo e valide ragioni economiche

Il lease-back di beni ammortizzabili intercorso tra due società appartenenti al medesimo gruppo d’imprese, privo di autonome e documentabili ragioni economiche diverse dal conseguimento di un vantaggio fiscale, può integrare una fattispecie elusiva secondo la giurisprudenza di legittimità: è quindi opportuno documentare le specifiche esigenze di liquidità o di riorganizzazione finanziaria che giustificano il ricorso a questa struttura contrattuale anche quando le parti coinvolte appartengono al medesimo gruppo societario.

• Ripartizione della plusvalenza. Verificare che la plusvalenza da lease-back sia ripartita, tramite risconto passivo, lungo l’intera durata del contratto di locazione finanziaria.
• Piena rilevanza fiscale. Verificare la corretta applicazione della derivazione rafforzata alla ripartizione civilistica, salvo per le micro-imprese non optanti per il bilancio ordinario o abbreviato.
• Scorporo del terreno. Individuare correttamente il valore di riferimento per lo scorporo del terreno, distinguendo il lease-back di un fabbricato esistente da quello di un terreno su cui la società di leasing costruisce un nuovo edificio.
• Ragioni economiche nel lease-back infragruppo. Documentare le valide ragioni economiche di un’operazione di lease-back intercorsa tra società del medesimo gruppo, per prevenire contestazioni di elusione fiscale.